도시형 생활주택의 개념 및 분류

「도시형 생활주택」이란 "국토의 계획 및 이용에 관한 법률"상의 도시지역에 주택건설사업 계획승인을 받아 건설하는 30세대 이상  300세대 미만의 공동주택을 말합니다. 

단, 기반시설의 부족으로 난개발이 우려되는 비도시지역에는 건설 불가함

30세대 미만은 사업계획승인 없이 단순히 건축허가만으로도 건설 가능하며, 세대별 주거전용 면적이 30㎡ 이상이며, 해당 주택단지 진입도로의 폭이 6미터 이상인 단지형 연립·다세대주택은 50세대 미만인 경우 건축허가만으로 건설할 수 있다. <시행 2014.6.11.>

도시형 생활주택은 단지형 연립 및 다세대주택, 원룸형 주택으로 분류(주택법 제2조 제4호 및 주택법 시행령 제3조제1항)

건축법 「건축물의 용도」상 단지형 다세대주택은 다세대주택에 해당하고, 단지형 연립주택은 연립주택, 원룸형은 아파트, 연립주택, 다세대주택 유형으로 건설가능함

1. 단지형 다세대

단지형 다세대 주택은 세대당 주거 전용면적 85㎡이하의 다세대 주택(주거층 4층이하, 연면적 660㎡이하. 1종 일반주거지역내에서는 5층이하)이며, 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가 설치가 가능합니다.

2. 단지형 연립주택

단지형 연립주택은 세대당 주거전용면적 85㎡ 이하의 연립주택(주거층 4층이하, 연면적 660㎡초과. 1종 일반주거지역내에서는 5층이하)이며, 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가 설치가 가능합니다.

3. 원룸형

원룸형은 세대당 주거전용면적이 14㎡이상 50㎡이하로서, 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 욕실을 제외한 부분이 하나의 공간으로 구성되도록 해야합니다. 지하층에는 세대 설치 불가능

원룸형 도시형 생활주택은 종전까지는 실(室; 칸막이) 구획이 금지되어 있었으나, 전용면적 30㎡ 이상 원룸형 주택에 대해서는 두 개 공간으로 실 구획이 허용되었으며, 최소면적기준도 12㎡에서 14㎡로 상향되었습니다. ('13.6.19.부터)

<도시형 생활주택 유형별 차이점>

도시형 생활주택 원룸형은 오피스텔 처럼 생각하고 투자하는 분들이 늘어나고 있는데요. 기본적으로 도시형 생활주택은 아파트와 같은 주택이라고 생각해야 합니다.

간단하게 임대소득을 목적으로 투자한다고 가정했을 때, 임대사업자를 등록하지 않은 상태에서의 오피스텔과 도시형생활주택의 세금을 비교해보았습니다. 

① 취득세

오피스텔의 경우 4.6%의 취득세를 납부해야 합니다. 도시형생활주택의 경우 주택으로 분류되는데, 1~2인가구의 특성에 맞게 소형으로 지어지기 때문에 취득세가 1.1%에 불과합니다. 이는 6억원 이하 85㎡ 이하 주택에 해당되는 세율이죠.

② 재산세

오피스텔은 건축물로 분류되어 과세표준의 0.25%를 적용받습니다. 도시형생활주택은 일반 주택과 동일하게, 과세표준에 따른 누진세율을 적용받게 됩니다. (자세한 내용은 아파트 재산세를 참조하시길 바랍니다.)

③ 종부세

업무용으로 분류되는 오피스텔은 적용대상이 아닙니다. 단, 나중에 주택임대사업자가 주거용오피스텔로 등록할 경우에는 종부세에 합산과세됩니다. (단, 일정 조건을 만족하게 되면 합산배제 됩니다.) 도시형생활주택은 엄연히 주택에 해당되므로, 당연히 종부세에 포함됩니다.

④ 소득세

오피스텔이나 도시형생활주택으로 임대소득을 얻는다면 당연히 소득세를 과세해야 합니다. 단, 임대사업자 등록시에는 과세요건이 달라지게 되는데, 주택임대사업자로 등록한다면 임대소득이 연 2천만원 이하일 경우 종합소득세가 아닌 분리과세를 적용받게 됩니다. 기본적으로 사업자 미등록시에는 해당사항이 없구요.

⑤ 양도세

둘 다 모두 양도차익에 따라 6 ~ 38%의 양도세를 납부하게 됩니다. 단, 도시형생활주택만 보유한 사람은 1주택자로 간주되기 때문에 비과세를 적용받게 됩니다. 그리고 일시적으로 2주택이 되더라도, 3년 내에 기존 주택을 처분하게 되면 역시 비과세를 적용받습니다.

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