아파트 전매금지 기간에 거래한 분양권 매매 계약은 무효

분양권 전매금지 기간에 분양권을 사고 팔았을 때 계약은 유효한 것을까?

주택법 제64조에서는 분양권전매 제한기간 내에 사고파는 전매행위는 위법행위라고 규정하고 있으며, 이와 관련해 최근 분양권 전매 금지 기간에 있었던 아파트 분양권 거래행위는 사법상 효력이 없다는 판결이 나오기도 했습니다.

주택법상 분양권 전매 제한 관련 규정은 투기 과열을 막기 위한 강행규정(효력규정)이기 때문에 이를 위반(주택법 위반)한 행위는 무효라는 취지입니다.

물론 대법원 판례(2005다34612, 2012다40295 등)는 이 조항을 단속규정으로 판단해 분양권 전매 제한 위반 행위의 사법상 효력을 인정하고 있어 상급심 판단이 주목됩니다.

1. 주택법 위반 행위이란?

주택법에서 주택의 전매 제한 규정을 두어, 주택의 공급질서를 유지하고, 주택에 대한 투기행위를 규제하고 있습니다.

제64조(주택의 전매행위 제한 등) 

① 사업주체가 건설·공급하는 주택 또는 주택의 입주자로 선정된 지위(입주자로 선정되어 그 주택에 입주할 수 있는 권리·자격·지위 등을 말한다. 이하 같다)로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매(매매·증여나 그 밖에 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다. 이하 같다)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다. 이 경우 전매제한기간은 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 지역별로 달리 정할 수 있다. 

3. 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위. 다만, 「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권(이하 이 조에서 "수도권"이라 한다) 외의 지역 중 주택의 수급 상황 및 투기 우려 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 아니하거나 제63조에 따라 지정 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설·공급되는 분양가상한제 적용주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외한다.

제101조(벌칙) 

다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자는 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처한다. 

2. 제64조 제1항을 위반하여 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 이의 전매를 알선한 자

그리고 이러한 분양가 상한제가 적용되는 주택에 대하여는 제64조 제1항 제3호에서 10년 이내의 범위에서 대통령령으로 정하는 기간이 지나기 전에는 그 주택 또는 지위를 전매하거나 이의 전매를 알선할 수 없다고 규정하고 있습니다. 또한, 이를 위반한 자에 대하여는 동법 제101조 제2호에 의하여 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다.

그럼에도 불구하고 분양권을 전매하는 경우가 많아, 이 경우 전매의 법적효력에 대해 논쟁이 있어 왔습니다.  최근 분양권 전매 제한 규정을 효력규정으로 보아, 이를 위반한 거래행위가 무효라는 법원 판결이 나왔습니다.

2. 판결 요지

(분양권 전매 금지 기간에 있었던 아파트 분양권 거래행위)

2015년 5월 경 A씨는 oo아파트 모델하우스를 방문했다가 인근에서 우연히 이 아파트의 분양권을 가지고 있는 B씨를 소개받았습니다.

A씨는 분양 계약금 218,200,000원에 ‘프리미엄’ 명목으로 1,100만 원을 더한 32,820,000원을 지급하였고, B씨는 A에게 분양계약서, 발코니 확장 및 별도 품목 계약서, 아파트포기각서, 이행각서 등을 교부하였습니다. 이 아파트는 1년간 분양권 전매가 금지돼 있었고, 이후 A씨가 아파트 중도 대출금 지급을 미루면서 문제가 생겼습니다. 

 

B씨는 A씨가 이행을 지체하고 있다며 분양권 양도 계약을 해제했고, 이에 A씨는 B씨를 상대로 "계약대로 수분양권자 명의를 변경해달라"며 소송를 제기하였습니다.

□ 판결 요지

대전지법 민사13부는 A씨가 B씨를 상대로 낸 분양계약자 명의변경 절차 이행소송(2017가합104228)에서 원고패소로 판결했습니다. 

  재판부는 "구 주택법 제41조의2 1항 2호에 따른 주택의 전매제한은 부동산 투기과열 등을 억제하고 주택 공급질서를 유지하기 위해 도입된 것"이라며 "따라서 이를 위반한 전매계약의 사법상 효력을 인정한다면 속칭 '프리미엄'을 노리는 사람들이 대거 분양신청에 응해 주택 실수요자들이 분양받을 기회를 박탈당하게 된다"고 밝혔습니다. 

  이어 "법을 위반해 전매계약을 체결해도 수차례 전매행위를 하거나 전매행위를 중개한 것이 아닌 이상 3,000만원 이하의 벌금형에 처해질 뿐"이라며 "'프리미엄'거래를 하면 많게는 수억원의 이익을 얻을 수 있다는 점에 비추어 보면, 이 같은 처벌규정만으로는 전매 제한 제도의 목적을 달성할 수 없다"고 설명한 것입니다.

  그러면서 "민사법적으로 전매계약의 효력을 인정해 불법으로 얻은 이익을 보유할 수 있도록 하는 것은 국민 법 감정에도 반한다"며 "따라서 이 같은 계약은 강행규정을 위반해 무효"라고 판시했습니다.

※ 분양권 불법 거래 처벌 조항

분양권전매 제한기간 내에 사고파는 전매행위는 위법행위이므로 전매제한 기간의 기산일 및 합법적인 거래시점에 대한 명확한 이해가 필요합니다. 먼저 기산일은 분양권 당첨 이후 분양권 계약을 체결하게 되는 첫 번째 날부터 입니다. 그리고, 분양권 전매가 가능한 시점은 기간종료일 이후이므로 전매기간 중 전매계약을 하고 기간종료일 이후 매매잔금을 지급하더라도 전매 금지기간 내 계약이므로 불법행위에 해당하게 됩니다.  

참고로 분양권 전매 기간 내 거래를 하게 되면 거래당사자와 이를 알선한 공인중개사에게 처벌이 가해지게 됩니다. 먼저, 거래당사자는 3년 이하 징역 또는 3,000만원 이하의 벌금이 부과되고 공인중개사는 3년 이하 징역 또는 2,000만원 이하 벌금, 중개사무소 등록취소 또는 업무정지 처분이 내려질 수 있습니다. 이 밖에 분양권의 시세가 폭등하거나 폭락할 경우 분쟁이 생길 수 있고 최근에는 분양권의 당첨이 취소되는 사례도 발생되고 있으므로 분양권은 반드시 전매제한기간이 경과한 후 합법적으로 거래하셔야 되겠습니다.