임차인이 사업자등록을 하지 않았을 경우 상임법 적용 여부

‘상가건물 임대차보호법’은 민법에 대한 특별법으로 상가건물 임대차에 관해 국민 경제생활의 안정을 도모할 목적으로 시행되었습니다. 이 법의 적용을 받는 상가건물은 사업자등록 대상이 되는 건물을 가리키며(제2조제1항), 종교, 자선단체, 동창회 등의 사무실처럼 사업자등록을 하지 않은 경우는 적용대상에서 제외됩니다. 

또한 법령에서 정한 각 지역별 보증금 한도를 넘는 임대차 계약의 경우도 이 법의 적용을 받지 않습니다.

Q&A 

Q] 질문의 요지

① 사업자등록을 하지 않은 경우 ｢상가건물 임대차보호법｣이 적용되는지 여부, 

② ｢상가건물 임대차보호법｣이 적용되지 않는 경우 민법의 임대차 규정이 적용되는지 여부에 대하여 질의하신 것으로 보입니다. 

A] 답변 내용

① 사업자등록을 하지 않은 경우 ｢상가건물 임대차보호법｣이 적용되는지 여부, 

 ｢상가건물 임대차보호법｣ 제2조 제1항은 그 적용 범위를 ‘이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.’라고 규정하고 있습니다. 즉 사업자등록이 ‘가능한’, 영업용으로 사용되는 상가건물의 임대차에 ｢상가건물 임대차보호법｣이 적용됨을 규정하는 것으로, 사업자등록을 할 수 있으면 되는 것이고 반드시 사업자등록을 하여야만 ｢상가건물 임대차보호법｣이 적용되는 것은 아니라고 할 것입니다. 다만, ｢상가건물 임대차보호법｣의 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권은 사업자등록을 그 권리의 존속 요건으로 규정하고 있으므로, 사업자등록을 하여야만 대항력과 우선변제권 및 최우선변제권을 취득할 수 있고, 그와 관련된 규정의 적용을 받을 수 있다고 할 것입니다.

- 따라서 귀하의 경우, 상가건물 소재지의 환산보증금 이내의 상가건물 임대차라면, 사업자등록과 관련된 ｢상가건물 임대차보호법｣ 제3조, 제4조, 제5조, 제8조, 제14조 이외의 다른 규정(임차권등기명령 규정, 임대차기간 규정, 임대차 갱신요구 규정, 권리금 회수기회 보장 규정, 차임 등 증감청구권 규정 등)은 적용이 될 것입니다.

- 다만 사무실을 임차한 법인이 상법상 회사이거나, 아니라면 사무실을 실제로 영업용으로 사용하는 경우라야 ｢상가건물 임대차보호법｣이 적용됩니다. 

② ｢상가건물 임대차보호법｣이 적용되지 않는 경우 민법의 임대차 규정이 적용되는지 여부에 대하여 질의하신 것으로 보입니다. 

｢상가건물 임대차보호법｣은 ｢민법｣의 임대차 규정의 특례를 정하는 것으로, ｢상가건물 임대차보호법｣이 적용되지 않는 경우에도 임대차 관계에 해당된다면 ｢민법｣의 임대차 규정이 적용되고, ｢상가건물 임대차보호법｣이 적용되는 경우에도 ｢상가건물 임대차보호법｣에서 규정하지 않고 있는 부분은 일반법인 ｢민법｣의 임대차 규정이 적용되게 됩니다. 

- 따라서 귀하의 경우가 사무실을 영업용으로 임차하여 사용하면서 사업자등록만을 하지 않은 경우에 해당한다면, ｢상가건물 임대차보호법｣ 중 사업자등록을 전제로 하지 않는 규정이 적용됩니다. 그리고 ｢상가건물 임대차보호법｣에서 규정하지 않고 있는 사항은 ｢상가건물 임대차보호법｣의 취지에 반하지 않는 범위에서 ｢민법｣의 임대차 규정을 적용할 수 있을 것입니다.

상가건물 임대차보호법

제2조 (적용범위) 

① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 

제3조 (대항력 등) 

① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 

제4조 (확정일자 부여 및 임대차정보의 제공 등) 

① 제5조제2항의 확정일자는 상가건물의 소재지 관할 세무서장이 부여한다. 

제5조 (보증금의 회수) 

② 제3조제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. 

제8조 (경매에 의한 임차권의 소멸) 

임차권은 임차건물에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 실시된 경우에는 그 임차건물이 매각되면 소멸한다. 다만, 보증금이 전액 변제되지 아니한 "대항력"이 있는 임차권은 그러하지 아니하다. 

제14조 (보증금 중 일정액의 보호) 

① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매신청의 등기 전에 "제3조(대항력)제1항"의 요건을 갖추어야 한다.

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