상가투자 시 주의할 점과 돈되는 상가 고르는 요령

부자들이 유독 투자하기 까다로운 상가에 많은 관심을 두는 이유는 상가의 자산 가치 상승률이 아파트를 초월하기 때문이다. 상가 투자는 고정적인 임대수입을 보장할 뿐만 아니라 자산가치 상승이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있어 투자를 아는 사람들에겐 매력적인 상품이다.

이렇듯 상가 투자는 부자가 되는 가장 확실한 지름길이지만 부자들마다 고집하는 상가는 다 다르다. 아파트 단지 내 상가, 근린상가, 테마상가, 전문상가, 주상복합 오피스텔 내 상가 등 하지만 부자들에게는 공통점이 있다. 바로 불황일 때 헐값에 상가를 사들여 장기 보유로 수익을 극대화한다는 점, 즉 "가치투자'를 한다는 것이다.

워렌 버핏의 가치투자 전략 중 하나가 바로 "저평가 주식에 투자하라"이다. 즉 '바이앤홀드(buy & hold)'전략이다. 다시말해 저평가된 가치주에 투자해서 장기간 보유하는 방식이다. 

부자들이 상가투자로 돈버는 방식이지만 여기에는 엄청난 전략이 필요하다. 저평가 되었다고 무조건 투자 가치가 있다고 판단하는 것은 무리이다. 저평가 됐다는 것은 투자 가치가 있다고 판단할 수 있는 반면 동시에 투자 가치가 없다고 판단할 수 도 있는 요건도 될 수 있기 때문이다. 

아무리  상가의 가치가 있다 하더라도 시장에서 제대로 평가해주지 않는다면 상가의 가격과 수익이 오를리 없다. 가치는 반드시 상가 가치와 비례하지는 않으며, 이유가 어디에 있건 시장이 인정해줄 때 상가의 가치는 오르기 때문이다.

쉽게말해서 요즘 분양 회사들이 짝퉁 점포들을 만들어 건물에 입점하는 것처럼 조작해 상가의 가치를  높이려하는 이유가 바로 여기에 있는 것이다.

따라서 상가는 투자 매력과 위험을 동시에 안고 있다. 매월 일정한 임대수익을 얻고, 자산가치 상승을 맛볼 수 있어 매력적인 반면 모르고 덤비면 분양사기를 당해 소중한 재산을 통째로 날리는 등 실패할 확률이 높다. 

상가 투자시 주의해야 할 점

첫 번째, 최근에는 상가분양 광고에 분양사가 분양 후 일정액의 임대소득을 약속하는 사례가 크게 늘어나고 있다. 그러나 실제로 이 같은 약속이 계약서 상에 명시되는 경우는 드물다. 분양대행사 실무자가 계약서에 임대소득 보장항목을 기재해주더라도 법적 효력을 갖기는 어렵다.

두 번째, 상가 투자에 나설 때는 등기분양과 임대분양 등 분양 유형별 체크리스트를 만들어 꼼꼼히 확인해야 한다. 

세 번째, 시행사의 상가 관리능력이 어느 정도인 지도 알아봐야 한다. 

네 번째, 임대분양은 개발비 부담 비율에 주목해야 한다. 건물주가 상가 내부 인테리어비와 홍보비 명목으로 수 천만 원씩 입점자들에게 요구하는 사례가 많다.

다섯 번째, 상가 분양가격의 적정성 여부를 따져봐야 한다. 주변 매매가 또는 분양가와 비교해 과다하게 비싸거나 턱없이 저렴하면 의심해야 한다. 무엇보다 미래가치 평가로 인해 분양가격이 비싼경우는 아무리 목 좋은 상가라도 신중히 점근해야한다. 상가, 사무실과 같은 수익형 부동산은 경기변동과 라이프 스타일에 민감하게 반응하기 때문에 불투명한 미래가치에 대한 평가보다는 투자시점에 대한 상권분석을 통해 상가 가격에 대한 적정성을 판단해야 합니다.

여섯 번째, 호재 많은 지방 도시에서 분양하는 상가에 투자할 때는 불법 선분양에 따르는 피해를 입지 않기 위해 꼼꼼한 확인이 필요하다.

일곱 번째, 정식 분양계약서가 아닌 분양이행 청약서, 분양약정서, 영수증 등 대체 증빙서류를 발급하는 경우는 100% 법 규정을 무시한 불법 선분양을 의심해야 한다. 

여덟 번째, 상가 분양시장을 처음 접하는 예비 투자자들은 분양광고는 의사결정에 있어 기본 정보 수준임을 인식해야 한다.

돈 되는 상가 고르는 10가지 방법

1. 상가는 목이 가장 중요한 투자 포인트이다. 사람이 모이는 상권을 찾아라. 목은 곧 경쟁력이다.

2. 역세권, 대로변 근린상가를 잡아라. 유동인구가 많은 곳이 안전한 투자처다.

3. 퇴근길 상권을 보라. 출근 할때 보다 퇴근할 때 북적거리는 상권이 좋다.

4. 적절한 권리금은 주라. 권리금이 붙는다는 것은 그만큼 장사가 잘되는 뜻이다.

5.노점상이 있는지 살펴라. 노점상은 사람들을 불러 모으고 상권을 살린다.

6. 상가가 들어선 모양이 예뻐야 한다. 동선에 가로로 길게 뻗어 모양, 앞면이 길고 뒤로는 좁은 모양이 좋다.

7. 신도시 소형 상가는 조심하라. 신도시에는 대형 백화점과 할인점이 수두룩하다. 이때는 차별성으로 승부해야 한다.

8. 층마다 특성에 맞는 업종을 들여야 한다.

9. 분양 받을 때는 초기에 좋은 위치를 선점하고, 임대는 입점 6개월 전후에 계약하는 것이 안전하다.

10. 시행사를 점검하라. 신용도가 높고 경험이 많은 회사일수록 상권 활성화에 유리하다.

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「굿비즈부동산」