상가 매매 및 임대 계약 시 독점 업종 반드시 확인

상가 분양 광고를 살펴보면 '독점', 독점 업종', '독점상가' 등의 용어로 홍보하는 경우를 많이 볼 수 있는데요. 대부분 광고성 내용이지만, 분양 대행사 등에서 독점 업종, 독점상가 등의 확약서를 제시하면서 투자를 권유하는 경우가 종종 있습니다. 확약서가 분양대행사의 마케팅 차원으로 제시한 것이라면 법적 효력이 없습니다.

따라서 이와 같은 확약서만 믿고 상가를 분양받거나 임대 계약을 진행할 경우 법적인 보호를 받을 수 없기 때문에 큰 피해를 볼 수도 있습니다.

김 씨는 서울 강북구 A 주상복합 1층 상가 분양은 받았던 이유는 분양대행사가 '독점 업종 확약서'를 제시하며 "대형 프랜차이즈 업종이 들어올 것이 확실하다"라고 설명했기 때문입니다. 김 씨는 대행사의 말만 믿고 계약을 진행한 것입니다. 대형 프랜차이즈 입점은 사실이 아니라는 걸 뒤늦게 알게 된 김 씨는 대행사에 책임을 따졌지만 부질없는 일이었습니다. 그가 받은 확약서는 분양대행사가 마케팅 차원에서 제시한 것으로 법적 효력이 없었던 것입니다.(참고:뉴스 1)

위 와 같은 사례가 수익형 부동산 상가 분양 과정에서 피해를 입는 대표적 사례 중 하나인데요. 독점 업종 확약서는 '사업 주체'가 아닌 '분양대행사'가 임의적으로 작성하였을 경우에는 법적 효력이 없기 때문에 세심한 주의가 필요합니다.

1. 독점 업종 확약서란

독점 업종 확약서란 분양자가 임차할 수 있는 업종에 제한을 두는 것을 말합니다. 예를 들어 특정 호수엔 약국, 부동산중개업소 등만 입점이 가능하도록 규제해 업종 중복을 피하기 위한 것입니다. 입주 이후엔 상가 관리단에서 확약서를 기반으로 업종 겹치기를 사전에 차단해 출혈 경쟁을 막고 상권 활성화를 도모하기 위한 목적입니다. 

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분양 계약서에서 업종 제한 조항을 두는 경우에 어떠한 범위의 업종변경을 제한할 것인가, 업종변경을 절대적으로 금지할 것인가 아니면 일정한 범위에서 변경을 허용할 것인가는 사적 자치의 원칙에 따라 당사자가 자유로이 정할 수 있는 것이고, 업종변경의 허부, 범위 및 절차 등은 분양 계약서의 합리적 해석을 통하여 판단하여야 할 것이나 이 경우에도 분양회사가 수분양자에게 특정 영업을 정하여 분양하는 것은 기본적으로 수분양자에게 그 업종을 독점적으로 운영하도록 보장하는 의미가 내포되어 있는 것이다( 대법원 2005. 11. 10. 선고 2003다 45496 판결 등 참조).

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2. 사례 정보

C 씨는 2012년 11월부터 경기도 한 대형 상가건물 133호를 빌려 커피전문점을 운영했습니다. 건물 분양사(사업주체)는 상가건물을 분양받은 업주들이 과당경쟁을 하는 것을 방지하기 위해 '입주업종 확약서'를 정하고 사인을 받은 후 분양했는데, 이 확약서에는 커피전문점은 133호 한 곳으로만 한다고 정해져 있었습니다. 

하지만 바로 옆 점포인 132호에 프랜차이즈 샌드위치점이 들어오면서 문제가 생긴 것입니다. 132호에서는 샌드위치와 햄버거, 토스트도 팔았지만 각종 커피와 음료도 함께 팔았습니다. C 씨는 옆 점포를 운영하는 G 씨를 상대로 "커피를 파는 것은 업종 제한을 위반한 것"이라며 소송을 냈으며, G 씨 역시 "커피를 팔기는 했지만 샌드위치 전문점이기 때문에 계약 위반은 아니다"라고 맞섰습니다.

[1심 재판부]는 "G 씨가 운영하는 점포는 샌드위치 전문점으로, 샌드위치와 햄버거 등이 주력 상품이고 커피 등 음료는 부수적인 상품일 뿐"이라며 G 씨가 계속 커피를 팔아도 된다고 판결했습니다. 

[2심 재판부]는 G 씨가 운영하는 점포가 형식적으로 업종이 무엇이냐 보다 실제 매출액에서 커피가 차지하는 비중을 따져봐야 한다고 판단한 것입니다.

[대법원] "G 씨가 운영하는 가게의 매출 대비 매출 총계 비율은 30%로 돼있지만, 각종 세트메뉴에도 커피 제품이 포함돼 실제 매출액에서 커피 상품이 차지하는 매출은 전체 매출의 30%를 크게 상회할 것으로 보인다"라고 밝혔습니다.

또 "G 씨와 가맹점 계약을 맺은 본사에서는 커피 메뉴를 비중 있게 홍보하고 있고, 커피 교육 수료과정을 운영하고 있는 등 G 씨가 운영하는 가게에서 커피 상품이 부수적인 것이라고 볼 수는 없다"라고 판단해 대법원은 2심 재판부의 결론이 타당하다고 판결했습니다.

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「굿비즈부동산」