부동산 임대위탁관리업체에 맡길 경우 업체선택이 중요

임대위탁관리는 임대인들이 높은 수익과 안정적인 월세를 보장받기 위해 부동산 임대관리를 전문가에게 맡기는 형태입니다. 최근 수익형 부동산의 공급과잉과 다주택자들의 임대주택 전환으로 인해 부동산 임대시장이 공급자 중심에서 수요자 중심으로 바뀌면서, 임대인들은 높은 수익과 안정적인 월세를 보장받기 위해 부동산 임대관리를 전문가에게 맡기는 경우가 많아지고 있습니다.

특히 임대관리 시장의 변화는 주택을 소유에서 거주 개념으로 변화하면서 임대 시장 확대되고 있는 것과 은퇴 이후의 노후대책으로써 안정적인 현금 흐름을 창출하려는 수요가 늘어나고 있기 때문입니다.

하지만 임대관리업 분야가 제도권으로 진입한 것이 4년 밖에 되지 않아 임대 위탁관리 유형과 운영 방식 등에 대한 이해가 부족한 것이 현실이며, 이 때문에 안정적인 임대 수익을 보장해준다는 업체 말만 믿고 계약을 진행하다 임대인과 세입자 모두 낭패를 볼 수 있어 주의가 요구됩니다.

무엇보다 임대인, 임차인 모두 위탁관리업체로 인한 피해를 겪지 않기 위해서는 「임대관리업 유형와 업무 범위」를 정확히 알고 있어야 합니다.

위탁관리업체를 통한 피해 사례

임대위탁관리업체에 의한 피해사례 중 가장 빈번하게 발생하는 경우가 세입자들로부터 받은 보증금을 돌려주지 않고 폐업을 하거나 잠적해 버리는 것입니다. 이 경우 위탁관리형 업체임에도 불구하고 임대인 위임장이나 서명 없이 위탁업체와 작성한 계약서는 곳곳에 문제가 있어 집주인에게 피해 보상도 요구할 수 없습니다. 따라서 계약 전에 임대관리업체가 임대인을 대신해 계약을 진행할 경우, 세입자는 명확한 내용을 다시 임대인에게 확인해서 계약을 체결해야 합니다. 무엇보다 임대인은 위탁관리업체에게 임대 권한을 위임받는 내용인 보증금이나 월세에 대한 내용을 명확히 해둘 필요가 있습니다.

그 다음은 위탁관리 업체가 세입자에게 보증금과 월세를 제때에 주지않아 피해를 본 경우입니다. 첫번째는 오피스텔에 거주하는 L 씨는 지난해 4월 부동산중개업소(위탁관리업체)를 통해 1년 계약 조건으로 보증금 4000만 원에 월 10만 원을 내는 조건의 반월세 계약서를 작성하고 오피스텔에 입주했으며, 계약기간이 끝난 뒤 보증금 반환을 요구하였지만 보증금을 돌려주지 않아 피해를 본 것입니다.

두번째는 오피스텔 임대관리를 위탁 맡은 업체가 세입자들로부터 보증금 2천만 원에 월 65만 원을 받고도 임대인에게는 보증금 500만 원과 일부 월세만 입금하고 어느 순간부터 나머지 보증금과 월세를 입금하지 않아 피해본 경우입니다.

임대관리업 형태와 업무 범위

주택임대관리업은 임대인(집 주인)을 대신해 시설물 관리나 임대료 징수를 해주고 수수료를 받는 업종으로 자가관리형과 위탁관리형으로 분류합니다.  

이 중 위탁관리형은 공실이나 임차료 미납 등의 위험을 임대관리업자가 떠안지 않는 대신 매월 실제 임대료 중 일정액을 수수료로 받는 형태이며, 현재 임대관리업체 대부분이 위탁관리형 사업자입니다. 반면 자기관리형은 공실이나 임차료 미납의 리스크를 임대관리업자가 지면서 책임지고 임대주택을 운영하는 형태입니다. 그 대신 상대적으로 수수료는 높습니다.

1. 위탁관리형

위탁관리형은 주로 임대인이 고령자이거나 장애인, 직장인 등으로 시간이 없을 경우에 선호되는 방식입니다. 임대관리회사가 임대인 대신 관리 서비스를 대행하면서 실제 징수된 임대료에서 일정한 비율로 서비스의 대가를 받는 형태입니다. 

관리 특징은 임대료 징수, 임차인 관리, 시설관리 등의 기본 서비스와 월세 보장, 명도소송 대행 등을 수행하기도 하며, 위탁업체는 월세금액의 5~10% 위탁수수료 받습니다. 임대보증금과 임대료를 징수하지만 위탁업체가 보관 관리하지는 않습니다.

2. 자기관리형

자기관리형은 임대인의 건물에 공실이 많고 연체율이 높은 경우에 선호되는 방식입니다. 주택의 공실, 임대료 미납 등을 임대인이 아닌 주택임대 관리업자가 부담하는 것으로 임대인은 빈방이 많든 적든 약속된 수입이 보장되기 때문에 수익률에 대한 부담을 덜 수 있습니다.

자기관리형은 주택의 소유자로부터 주택을 임차하여 자기책임으로 전대(轉貸) 하는 형식이므로 임차인의 보증금 및 임대료는 주택임대관리회사가 관리하며 임대인에게는 확정 임대료만 지급하는 방식입니다. 따라서 자기관리형은 임대인 및 임차인의 권리 보호를 위해 다음의 보증상품에 가입해야 합니다.

자기관리형 주택임대관리업자는 임대인과 주택임대관리계약을 체결하거나 임차인과 주택임대차계약을 체결하는 경우에는 위의 보증상품 가입을 증명하는 보증서를 임대인 또는 임차인에게 내주어야 합니다.

이 경우 보증서는 주택도시보증공사, 은행, 중소기업은행, 상호저축은행, 보험회사 중 한곳에 가입한 것이어야 합니다. 

자기관리형은 보증상품의 내용을 변경하거나 해지하는 경우에는 그 사실을 임대인 및 임차인에게 알리고, 자기관리형 주택임대관리업자의 사무실 등 임대인 및 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 게시해야 합니다.

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「굿비즈부동산」