부동산 가계약 해제와 가계약금의 법적 성질

가계약금은 계약금의 10%에도 못 미치는 소액으로 진행하는 약속 이행 의미를 내포하고 있기 때문에 계약자들이 큰 문제의식 없이 가계약금을 주고받는 경우가 자주 있습니다.

하지만 가계약금만 포기하는 것으로 끝나지 않을 수 있다는 점을 유의해야 합니다. 상황에 따라 계약을 포기하는 측이 물어야 하는 해약금은 가계약금이 아니라 전체 매매 대금에 대한 계약금이 될 수도 있기 때문입니다.

즉 가계약금의 법적 성질에 따라 달라지게 되는데요. 가계약금 지급 당시 계약이 체결되지 않으면 가계약금을 돌려주겠다는 내용을 특약으로 한 경우, 또는 매매목적물이나 매매 대금 등의 중요사항을 전혀 합의하지 않고 단지 매물을 찜하기 위한 목적으로만 지급한 경우에도 가계약금도 돌려받을 수 있는 가능성이 있습니다. 즉, 가계약금만 급하게 송금했을 뿐 매매목적물과 대금 지급 시기 등 계약 체결에서 중요한 사항이 서로 확정되지 않은 상태라면 그 계약은 성립되지 않는다는 게 판례의 입장이 

하지만 금액과 상관없이 구두 계약도 계약금, 중도금, 잔금 시기를 명시하고 가계약금을 입금했다면 계약의 효력을 인정받기 때문에 가계약금을 돌려받을 수 없게 됩니다.

계약으로 인한 분쟁에서 가장 중요한 것은 계약의 성립 여부입니다. 계약 성립이 없었다면 가계약금을 돌려받을 수 있을 것입니다. 그러나 가계약서도 계약으로 취급되는 것이 보통인데요. 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매 대금 등이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급 시기가 기재되지 않았고 후에 정식 계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립되는 것입니다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다 39594판결). 

1. 사례

A 씨가 싼 전세물건을 발견하고 가계약서를 작성하고 가계약금 200만 원을 걸었는데, 그날 저녁 더 좋은 물건을 발견한 A 씨가 가계약을 해제하려고 할 때, 과연 가계약금을 돌려받을 수 있을까요? 

결론부터 말하면 A 씨는 계약금을 돌려받을 수 없습니다. 또한 A 씨는 가계약금 200만 원을 돌려받지 못하는 것은 물론 나머지 계약금 800만 원을 모두 지급해야 계약을 해제할 수 있습니다. 가계약서 작성 당시 비고란에 계약금 1000만 원 중 200만 원은 계약 당일 지급하고 나머지 800만 원은 그 다음날 송금하기로 약정했기 때문입니다.

2. 판례

대법원 판례를 보면 “당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금 약정을 해제할  수 있습니다. 

나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금 계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다 73611판결).”라고 판결하였습니다.

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 「굿비즈부동산」