계약해지에 따른 부동산 중개수수료 지급 의무

 

 

흔히 부동산중개업소를 통해 계약하였다가 중간에 여러 사정으로 계약을 해제하는 경우가 있습니다. 이럴경우 중개업자에게는 중개료를 지급해야 할까요?

 

개업공인중개사인 A씨는 B씨에게 상가 점포를 보여주었고 B씨는 상가가 맘에 들어 임대차계약을 체결한 뒤 임대인에게 계약금으로 300만원을 지급하였습니다. 하지만 나중에 B씨는 너무 비싸게 계약한 것으로 후회하고 계약금을 포기한 채 건물주에게 임대차계약을 해지하였습니다. 그런데 공인중개사 A씨는 B씨에게 임대차계약이 체결되었으니 약정한 중개보수지급을 달라고 청구한 것입니다.

 

이 경우 공인중개사 A씨에게 유책사유가 있지 않는 경우라면, B씨의 단순 변심으로 계약이 성사되지 않았기 때문에 B씨는 공인중개사법 제32조 제1항 본문에 따라 A에게 중개수수료를 지급해야 합니다.

 

 

공인중개사법 32조 1항

---

 

 

공인중개사법 32조 1항에 의하면, “중개업자는 중개업무에 관하여 중개의뢰인으로부터 소정의 수수료를 받

는다. 다만, 중개업자의 고의 또는 과실로 인하여 중개의뢰인 간의 거래 행위가 무효·취소 또는 해제된 경우에는 그러하지 아니하다."라고 규정을 하고 있습니다. 

그런데, 중개업자를 통하여 부동산 매매계약을 체결하고 매도인에게 계약금 및 중도금까지 지급하였으나 매도인 또는 매수인이 계약해제를 요구하여 결국 계약을 해제하는 경우 중개업자는 당해 계약에 관한 중개 수수료를 받을 수 있을까 하는 것이 중개실무에서 문제가 될 것입니다.

 

 

중개수수료란?

---

중개수수료라 함은 중개 의뢰를 받은 중개업자가 중개 활동을 통하여 거래 당사자 간에 거래 계약을 성사시킨 것에 대한 반대급부적인 성격을 지니고, 거래 당사자 간에 수수료 지불 문제에 대한 별도의 약정이 없는 한 중개수수료는 거래 당사자 쌍방이 각각 부담하는 것입니다.

 

 

판례

---

 

판례에 의하면, “중개업자가 중개를 완성시킨 경우에는 비록 중개수수료지급에 관한 유상의 약정을 하지 않았다 하더라도 중개업자는 상법상 상인의 지위를 가지므로 당연히 중개의뢰인에게 중개수수료를 청구할 수 있다(대판 1995.4.21선고, 94다36643 판결)고 판시를 하고 있습니다.

중개수수료의 보수청구권의 소멸시효기간은 민법상의 변호사 등의 전문가 집단의 보수청구권 소멸시효 기간의 규정을 준용한다면 3년을 적용받게 될 것으로 볼 수 있을 것입니다. 그러나 민법상 채권의 소멸시효는 10년으로 규정하고 있는데 이에 대하여 판례는“부동산 매매의 중개에 관한 중개수수료는 위임사무처리로 인한 약정보증금에 해당하며 10년간의 소멸시효가 적용될 민법상의 일반채권인 것이다”(대법원 1971.2.23 판결, 선고 70다2931)라고 판시하고 있다. 따라서 해석상의 논란이 될 여지는 있으나, 현행 판례의 변동이 없는 한, 10년의 소멸시효를 적용하여야 할 것입니다.

중개수수료청구권은 중개의뢰인과 중개업자간의 중개계약이체결된 때에 발생하게 되고 거래계약을 체결하면 행사할 수 있는 것입니다. 이에 관하여 판례는, “중개수수료청구권은 중개계약 체결 시 발생되므로 중개업자는 중개 완성 전에 수수료청구권의 양도가 가능하고 전부명령 및 압류의 대상이 될 수 있다”(대판 1962. 4 선고, 462다 63호 판결)고 보고 있습니다. 

또한 판례는, “중개업자의 중개로 계약이 체결되면 중개수수료 청구권이바로 발생하고 그 후 중개업자의 고의나 과실 없이 계약이 무효·취소·해제 되더라도 이미 발생한 중개업자의 중개수수료 청구권에는 영향이 없다”고 하며“거래당사자는 중개업자에게 수수료를 지급할 의무가 있다"라고 판시를 하였습니다(광주지법 2008.4.11선고, 2007가단 13669판결). 

따라서 사안의 경우 계약금의 일부만 지급이 된 계약도 중개업자의 중개 완성이 된 것으로 보는 것입니다. 위 사례의 경우에 중개업자의 고의 또는 과실이 없이 계약이 해제되었으므로 중개업자는 중개의뢰인에 대하여 중개수수료를 청구할 수 있을 것으로 판단이 됩니다.<참고 자료:한국부동산 뉴스>

 

 

올바른 부동산 거래를 위한 합리적 선택!
「굿비즈부동산」