부동산 가계약 법적으로 인정 받으려면

부동산을 매수하거나 임차하기 위해 공인중개사 사무소를 방문하는 경우 “이 매물은 인기 있는 물건입니다. 다른 사람이 계약하지 않도록 가계약금을 걸어 놓으세요.”라고 하는 경우가 있습니다. 아직 거래를 확정하지 않았더라도 다른 사람이 먼저 계약하지 않도록 가계약금을 걸어 놓는 것입니다. 보통 계약금이 대개 거래 대금의 10%로 정해지는데 비해, 가계약금은 3~5% 정도로 계약금보다 적게 정해지는 것이 보통입니다.

이때 가계약금이 제대로 지급되고 이후 본 계약까지 이어져, 부동산 매매가 제대로 끝난다면 아무 문제가 없습니다. 그런데 이 가계약금 지급 단계에서 계약이 이루어지지 않은 경우에 분쟁이 발생하게 됩니다.

1. 가계약(假契約)의 법적 성격

가계약의 법적 성격에 대하여 대법원은 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매 대금 등이 특정되고 지급 방법에 관한 합의가 있었다면, 그 가계약서에 잔금 지급 시가가 기재되지 않았고 후에 정식 계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립한다고 판시하고 있습니다.(대법원 2006년 11월 24일 선고 2005다 39594 판결)

즉, 형식상 가계약이라고 하더라도 매매 대금, 매매목적물, 대금의 지급 방법 등에 대한 합의가 이루어지면 계약이 성립된 것으로 보는 것입니다.

따라서 가계약금을 받으면서 "계약이 안 될 경우에 돌려준다거나, 가계약은 24시간 내에 해지할 수 있다든지, 3일 내에는 언제든지 돌려받을 수 있다"라고 말하는 것은 잘못된 것입니다.

2. 가계약금을 돌려받으려면

가계약도 일종의 계약이고 구두계약만으로도 계약이 성립, 심지어 계약의 효력까지 그대로 발생하게 됩니다. 따라서  일방적으로 계약을 파기하면 민법에 따라 지급한 계약금을 포기하거나 배액을 배상해야 합니다.

사람과 사람 사이의 경제생활은 민법에 의하여 규율되게 되는데 계약도 이에 해당하는 것입니다. 즉 가계약금도 계약이 파기되면 돌려받을 수 없는 것입니다.

하지만 가계약금을 받을 수 있는 방법이 없는 것은 아닙니다. 가계약금 지급 당시 계약이 체결되지 않으면 가계약금을 돌려주겠다는 내용을 특약에 작성하거나, 가계약금 영수증에 반환 조건 명시해 놓으면 반환받을 수 있습니다.

3. 사례 및 판례

A 씨는 살 집을 보러 다니던 중 좋은 집을 찾았습니다. 그런데 부동산중개업자가 당장 가계약을 하지 않으면 다른 사람이 오후에 계약할 것 같다고 하여, 급한 마음에 A 씨는 일단 가계약이라도 하려고 구두로 가계약을 한 뒤 가계약금 200만 원을 걸고 영수증을 받아놓았습니다. 그런데 A 씨는 그 후 마음이 바뀌어 가계약을 취소하려고 하는데 가계약금 200만 원을 돌려받을 수 있을까요?

가계약도 계약의 일종이므로 설사 구두로 한 약속이라고 해도 유효하다고 보았습니다. 민법에 따르면 당사자 간의 주요 부분 즉 매매 목적물, 매매 대금 및 대금 지급 방법 등에 관한 합의가 있으면 계약은 성립한 것으로 보기 때문에 결국 가계약금을 건다는 것은 어느 일방이 계약을 위반할 경우 그 돈을 해약금으로 하여 매도인이 위반할 경우는 배액을 돌려주고, 매수인이 위반할 경우는 이를 몰취 당한다는 것을 의미하는 것입니다. 

대법원은 판례도 가계약서 작성 당시 매매계약의 중요 사항인 매매목적물과 매매 대금 등이 특정되고 중도금 지급 방법에 관한 합의가 있었으므로 원·피고 사이에 이 사건 부동산에 관한 매매계약은 성립되었다고 판단하였습니다(대법원 2006.11.24. 선고 2005다 39594 판결). 

따라서 A 씨는 가계약금 200만 원을 돌려받을 수 없다.

올바른 부동산 거래를 위한 합리적 선택!

 「굿비즈부동산」