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부동산 임대관리 ㅣ굿비즈PMS
상가임대차의 경우 최소 1년의 임차 기간이 보장되고, 임차인은 계약기간이 만료하기 전 일정 기간(최초의 임대 기간을 포함하여 10년 이내) 동안 임대인에게 '계약의 갱신을 요구'할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 법에서 정하고 있는 정당한 사유가 없는 이상 이를 거절할 수 없습니다. 묵시에 의한 갱신도 인정됩니다. 상가임대차보호법은 원칙적으로 보증금과 임대료를 기준으로 계산한 '환산보증금'이 계약 당시 관련 시행령에서 정하고 있는 일정금액기준 이하인 경우에만 적용받을 수 있습니다. 다만 환산보증금이 일정 금액을 초과하는 경우에도 임차인은 효력 요건을 갖추어 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있고, 계약의 갱신 요구, 권리금의 회수와 관련된 일부의 권리를 주장할 수 있습니다. 그러나 환산보증금이 적용기준을..
「상가건물 임대차보호법」 적용은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정 범위에 해당하는 보증금액의 임대차에만 적용됩니다. 또한, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. 하지만 일부층을 임차해서 운영 중인 유치원이나 일반 사무실과 다름없이 임차해서 사용하는 동창회 사무실, 종중 사무실 등은 상가건물 임대차보호법 대상이 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 제2조, 제3조에 따라 상가건물 임대차에 적용되는 법률입니다. 즉, 상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 의미하며, 사업자 등록은 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따른 사업자등록입니다. 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부..
광교신도시 내 업무시설을 권역별로 분류하면 광교중앙역, 광교역(경기대), 호수공원, 상현역 권역으로 분류할 수 있습니다. 경기융합타운(경기도청, 시의회, 교육청, 한국은행 등)을 중심으로하는 광교중앙역과 수원컨벤션센터백화점 등 중심 상업시설을 포함하고 있는 호수공원은 광교신도시 핵심 권역에 속하는 곳입니다. 호수공원과 접해 있는 업무시설들은 광교를 대표하는 랜드마크 빌딩으로 분류되어 가장 인기가 많습니다. 상현역 권역은 수원고등법원과 고등검찰청이 있는 광교법조타운을 중심으로 광교상현역까지 이어지는 지역입니다. 수원고법과 수원고검은 수원·용인·화성·성남·오산시 등 경기도 19개 시·군을 담당하게 되며, 관할 인구는 820만여 명으로 6개 고등법원 중 서울고법(1900만여 명)에 이어 두 번째로 많은 민원인..
상가건물 임대차도 주택처럼 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 '대항력'을 갖춰야 합니다. 대항력은 상가건물 임대차계약을 체결한 후 입주한 다음 관할 세무서에 임대차계약서를 첨부하여 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력을 취득하게 됩니다. 이때 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 위와 같이 대항력을 갖추게 되면 임차인은 상가 소유권이 제3자에게 넘어가도 임차권을 주장할 수 있습니다. 즉, 상가건물을 매수인이 자동으로 임대인의 지위를 승계해야 하며, 임차인은 새로운 매수인에게 남은 임대차기간을 보장받을 수 있을 뿐만 아니라, 임대보증금 반환을 요구할 수 있는 권리가 생기게 되는 것입니다. Q] 보증금 5천만 원, 월세 100만 원에 식당을 임대차할 계획입니다. 그 상가 등기부등본에 근저당이 2억 원..
최근 경기 침체로 인해 어려움에 처한 임차인이 상가를 전대하는 사례가 늘고 있는데요. 1년에 서너 번씩 사람이 바뀌는 가게도 있습니다. 이렇다 보니 요즘 상가 임대시장에서 전대차 계약은 일반적 거래 현상이 되고 있습니다. 하지만 민법은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있기 때문에 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차 상가건물을 전대한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있도록 하였습니다(「민법」 제629조). 그렇지만 임차권의 전대 제한 규정은 강행규정이 아니므로, 전대차는 임대인의 동의가 없더라도 임차인과의 사이에 채권·채무가 유효하게 성립합니다. 이에 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 전대인에게 계약갱신요구와 차임 등의 증감청구권 및 임대료 증액 제한 등의 권리를 주장할 수 있습니..
매매 및 임대 물건은 광교중심업무지구 내에 있는 오피스 빌딩 사무실입니다. 광교중앙역과 인접해 있으며 경기융합타운(경기도청, 의회, 교육청, 주거복합 업무시설 등), 수원컨벤션센터, 백화점, 호텔 등 핵심시설이 위치해 있는 곳입니다. 광교중심업무지구(CBDㆍcentral business district)'는 수원시 영통구 이의동 207-4번지 일원에 조성되며, 광교 신도시 전체 면적의 32%에 해당하는 360만 1000㎡(108만 9000여 평) 규모로 조성되는 지역으로 총 사업비가 10조 원 이상 소요되는 광교 핵심지역입니다. 광교 신도시가 완성기를 지나 활성기에 접어들면 경제적 파급효과가 엄청날 것으로 예상하는 곳입니다. 임대 사무실들은 수원컨벤션센터를 중심으로 호수공원과 인접해 있어, 탁 트인 조망..
오늘 소개하는 임대물건은 신분당선 상현역과 인접해 있는 지식산업센터입니다. 서울, 판교, 수원을 잇는 산업벨트 중심에 위치하고 있어 높은 임대료에도 불구하고 기업들의 입주 문의가 끊이지 않는 지식산업센터입니다. 지난해 말부터 입주를 시작하고 있는 첫 입주 단지로 현재 입주율은 60%을 상회하는 수준이며, 대부분 ICT, R&D, 바이오 등 첨단지식산업 관련 기업들이 입주해 있습니다. 광교우미뉴브는 기업하기 좋은 입지환경을 갖추고 있는 데다가, 경기남부권 기업 수요를 흡수할 수 있는 새로운 개념의 랜드마크 지식산업센터로 입주 기업들을 위한 커뮤니티 공간과 퍼스널 모빌리티(Personal Mobility), 드라이브인 시스템 등 신개념의 특화 시스템을 적용해 기업들의 불편을 최소화하여 업무 만족도를 높인 것..
최근 광교지식산업센터에 바이오, 제약업체들의 입주 문의가 늘고 있는 것은 정부가 발표한 '한국판 뉴딜'과 무관하지 않을 것입니다. 35조 원 규모의 3차 추가경정예산을 통해 한국판 뉴딜을 예고하며 광교에 바이오 스타트업 캠퍼스를 건설하기로 했다는 보도입니다. 코로나19 경제 부양책으로 '재정확장 기조'를 펼치는 만큼 이번 추경을 통해 광교 지역 발전의 도약점이 될 것으로 기대됩니다. 광교 신도시가 신바이오 메카로 떠오를 전망입니다. 바이오 업체들이 같은 첨단 산업의 중심인 판교를 선택하지 않고 광교를 선택하는 상대적으로 임대료가 낮고 R&D 인프라가 잘 갖춰져 있는 데다, 중소, 중견 기업에 대한 지원 여건도 우수해 바이오 창업의 산실로 각광받고 있기 때문입니다. 동국제약, 한올바이오파마, 바이오톡스텍 ..
최근 경기침체로 인해 상가를 전대차하는 사례가 종종 있는데요. 이번 포스팅에서는 전대차 계약을 했을 경우 대항력과 우선변제권 존속 여부에 대하여 알아 보았습니다. 상가건물 임대차보호법은 "제13조(전대차 관계에 대한 적용 등) ① 제10조, 제10조의 2, 제10조의 8, 제11조 및 제12조는 전대인과 전차인의 전대차 관계에 적용한다. ② 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다."고 규정하고 있습니다. 따라서 전차인은 전대인에게 갱신요구와 차임 등의 증감청구권 및 임대료 증액 제한 등의 권리가 적용됩니다. 또한 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기..
지금까지 부동산 매매를 할때 매년 부동산 소유자에게 부과되는 재산세를 매도자와 매수자 중 누가 부담해야 하는지 체크해보신적 있나요. 대부분의 사람들이 7월과 9월 2회에 걸쳐 납부하는 것은 알고 있지만 매매 거래시 누가 부담해야 하는 지는 잘알지 못하는 것 같아 오늘 정확한 계산 방법을 소개합니다. 조세법에서는 "재산세를 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 현재 소유자에게 과세하는 것으로 정하고" 있으며, 이때 재산세는 토지와 주택, 건축물, 선박, 항공기를 소유한 사람에게 부과되는데, 과세대상에 따라 7월과 9월에 납부해야 합니다. (7월에는 주택관련 재산세의 50%와 건축물 관련 재산세가 부과되고, 9월에는 주택관련 재산세의 나머지 50%와 토지관련 재산세가 부과됩니다.) 이 때 누가 재산을 소유하는..