위 등기부등본 예시처럼 근저당권이 선순위 1번으로 설정되어 있는 주택에 전세 계약을 하면 내 보증금의 순위가 빨라야 두 번째가 되는데요. 이처럼 등기에 순위 번호가 앞서는 근저당권을 선순위채권이라고 합니다.
권리자 및 기타 사항의 채권최고액(대출금액의 1.2~1.3배)이 1억 원이란 의미는 경매로 넘어가면 선순위채권자인 은행이 최대 1억 원을 먼저 가져가고 임차인은 남은 금액 내에서 보증금을 회수할 수 있다는 뜻입니다. 그래서 선순위채권이 있으면 전세 계약을 할 때 신중해야 합니다.
위와 같은 주택을 전세로 얻을 경우에는 전세가율이 낮을수록 좋습니다.
전세가율은 매매가 대비 보증금 비율을 뜻합니다.
전세가율=(보증금 + 선순위채권) / 매매가 |
전세가율을 계산할 때는 매매가는 매도 호가가 아닌 실거래가를 사용합니다. 부동산에서 말하는 매매가는 호가인 경우가 대부분이기 때문에 반드시 국토교통부 실거래가 공개 시스템에서 확인해야 합니다.
■ 근저당 설정 있는 주택 전세 계약할 때는 신중하게
앞선 내용처럼 선순위채권이 있는 주택은 주변 전세가보다 저렴한 경우가 많기 때문에 위험한 줄 알면서도 집주인 말만 믿고 계약을 진행하는 경우가 많은데요. 반드시 선순위채권이 있을 경우에는 신중하게 따져본 다음 계약을 진행해야 합니다.
특히, 선순위채권이 있을 경우 전세권을 설정하면 보증금을 보호받을 수 있다고 하는 경우가 많은데요. 선순위채권인 근저당권 이후에 설정한 전세권은 근저당권보다 우선할 수 없습니다. 또 등기부등본에 압류, 가압류, 가처분, 가등기라고 표시됐다면 가급적 거래를 피해야 합니다. 집주인이 소유권 분쟁 중인데 만약 소송에서 가처분 신청한 사람이 이기면 가처분 등기일 후 입주한 세입자는 전세금을 온전히 돌려받지 못할 수 있습니다.
전세 보증금 반환 보증은 아파트와 단독주택, 다가구 연립, 다세대 주택, 주거용 오피스텔이 가입 가능합니다. 신규 전세 계약은 잔금을 치른 날 또는 전입 신고를 한 날로부터 전세 계약 기간의 2분의 1일 지나기 전에 신청해야 합니다. 전세 계약을 갱신하는 경우는 계약 기간 만료일 이전 1개월 이내부터 갱신 전세 계약 기간의 2분 1일 지나기 전에 신청할 수 있습니다. 보증기간은 보증서 발급일로부터 전세 계약기간 만료 후 1개월까지입니다.
신청일부터 가입까지 걸리는 기간도 현행 10일에서 1일로 대폭 줄어들었습니다. 가입방법은 전국의 주택도시 보증 공사 지사와 우리은행, 신한은행 등 위탁은행, 위탁 공인중개사 사무와 주택도시 보증 공사(HUG) 홈페이지에서 가입할 수 있습니다.
아래 콜센터로 상담을 받으실 수 있습니다.
☞주택도시보증공사: 1566-9009
(홈페이지:http://www.khug.or.kr/ )
☞우리은행: 1599-5000
☞광주은행: 전국 영업점
☞신한은행: 1544-8000
☞국민은행: 1599-9999
☞KEB하나은행: 1599-1111
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