상가 권리금 보호 규정을 받을 수 있는 건물의 범위와 보호 방법

권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’ 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다.

일반적으로 권리금은 그 특성에 따라 다음과 같은 3가지 유형으로 구분되는데요. 첫 번째, 바닥권리금(장소적 이익(점포위치, 상권 등)을 토대로 형성), 두 번째, 영업권리금(점포의 무형자산(영업노하우, 거래처, 신용 등)의 대가), 세 번째, 시설권리금(영업시설, 비품 등 유형자산의 대가) 등이 있습니다.

■ 권리금 보호 규정을 적용받을 수 있는 건물의 범위

권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위는 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 ‘상가건물의 임대차’에 한정됩니다. 여기서 “상가건물 임대차보호법의 적용 대상이 되는 상가건물의 임대차”란 상가건물 임대차보호법 제2조에서 「부가가치세법」, 「소득세법」, 「법인세법」에 따라 사업자등록의 대상이 되는 건물이라고 규정하고 있습니다.

따라서 관련법에 따라 사업자등록의 대상이 되지 않는 임대차는 ‘권리금 거래’가 있다고 하더라도 개정법에 따른 권리금 보호 규정의 적용 대상이 될 수 없습니다.

예를 들어 유치원은 사업자등록 대상이 아니므로 실제 권리금 거래가 있었다고 하더라도 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수는 없습니다. 

■ 임차인의 권리금 보호 방법

개정법은 임대인에게 임차인의 권리금 회수를 방해하지 못하게 하고, 이를 위반하여 임대인이 방해 행위를 하였을 경우 임차인이 입은 손해를 배상하도록 함으로써 임차인의 권리금이 보호되도록 하였습니다(제10조의 4).

개정법에서 규정한 권리금 보호의 핵심은 임대인은 정당한 사유 없이 임차인이 주선한 신규 임차인과의 임대차계약 체결을 거절할 수 없다는 점에 있습니다.

임차인은 임대차 기간이 끝나면 임대인에게 다음 임차인을 소개하여 임대차계약을 체결하게 한 후 상가를 물려주고 권리금을 받으려고 하는 경우가 있을 것입니다. 이럴 경우 법 개정 전에는 임대인이 마음대로 임차인이 소개한 사람과의 계약 체결을 거절할 수 있었으나, 이제는 정당한 사유 없이는 반드시 임차인이 소개해 준 사람과 임대차계약을 체결해야만 합니다. 

소위 ‘폭탄 돌리기’로 표현되는 권리금 침해는 대부분 임대인이 임차인에게 권리금을 회수할 기회를 주지 않아 발생하여 왔습니다. 이러한 경우 임차인은 자신의 노력으로 이룩한 영업적 가치를 회수할 기회를 박탈당하여 손해를 보는 반면, 임대인은 새로운 임차인으로부터 권리금을 받거나 임차인의 영업가치를 이용(차임 및 보증금 인상, 임대인 직접 운영)하여 이익을 취하게 됩니다.

개정법은 위와 같은 불합리한 거래 관행을 시정하고자 임차인의 권리금 회수 기회 보호를 명문화한 것입니다.

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