임대등록한 주택 임대의무기간 내에 팔(양도) 때 주의

정부의 등록 「임대주택 관리 강화방안」에 따라 등록 임대주택의 의무 임대기간에 주택을 무단 처분할 경우 부과되는 과태료가 종전 1000만원에서 5000만원으로 높아집니다. 따라서 앞으로 임대주택 등록할 땐 신중해야 할 것 같습니다. 임대의무 기간(4년, 8년) 내에는 매도가 사실상 어려워졌으며, 세제혜택도 많이 축소되었습니다.

임대사업자가 임대의무기간 내 민간임대주택을 불법적으로 양도하거나 임대료 상한제한 위반 등을 어겨 부과되는 과태료가 최근 3년간 62억원에 달 할정도로 위반 사례가 매년 증가하고 있습니다. 따라서 임대등록한 주택을 팔 때는 꼼꼼히 따져본 다음 계약을 진행해야 합니다.

『임대주택 관리 강화 방안』

국토부가 발표한 "등록 임대주택 관리 강화 방안"에 대한 주용 내용은 다음과 같습니다.

① 임대 등록시스템 자료 일제정비[19년 상반기]

정부는 그간 수기로 관리했던 자료의 정확도를 높이기 위해 올해 상반기 중 임대 등록시스템(렌트 홈) 고도화와 연계해 등록 자료를 일제정비하기로 했습니다. 임대료 증액 제한(연간 5% 이내), 임대의무 기간(4~8년) 등 임대조건 준수 여부를 정기점검하고 조건을 어길 경우 과태료를 부과할 계획입니다.

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② 세제 감면 시 임대료 증액 제한 등 의무준수 검증 강화

임대 소득세와 종합부동산세 감면 시 임대차계약 신고확인서를 제출하게 해 임대료 증액 제한을 준수하는지도 검증합니다. 임대 기간, 임대료 증액 제한 미준수 등 의무 불이행으로 등록이 말소된 주택에 대해선 감면된 취득세를 사후 추징하죠. 올해부터는 연간 2,000만 원 이하의 임대 소득에 대해 과세가 시행됨에 따라 전담인력을 확보하고 국세상담 센터(콜센터 126) 상담지원도 강화됩니다. 

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③ 임차인 권리 강화를 위한 등록 임대주택 부기등기제 도입

임차인이 해당 주택의 등록 임대주택 여부를 알 수 있게 사업자에게 주택 소유권 등기에 등록 임대 주택임을 부기등기하도록 민간임대특별법 개정도 상반기 중 추진합니다. 법령 개정 이후 신규 등록 주택은 부기등기가 의무화돼 위반 시 500만 원의 과태료가 부과되죠. 

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④ 의무 임대 기간 내 양도 금지 위반 등에 대한 제재 강화

기존 등록 주택의 경우, 2년간 유예기간을 부여할 예정인데요. 임대 사업자의 임대료 증액 제한 위반에 대한 과태료도 기존 1,000만 원에서 3,000만 원으로 상향하고, 의무 임대 기간 내 양도 금지 위반 등에 대한 과태료도 기존 1,000만 원에서 5,000만 원으로 상향합니다.

■ 의무 임대 기간 내에 양도할 수 있는 경우

① 포괄적 지위 승계하는 경우

민간임대주택에 관한 특별법에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대 사업자에게는 양도할 수 있습니다. 대부분 임대 사업자 매매 거래의 경우가 여기에 해당할 텐데요, 이때는 관할관청에 신고만으로 가능합니다.

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② 부도나 파산, 혹은 그 밖의 경제적 사정이 있는 경우

부도나 파산, 또는 그 밖의 경제적 사정으로 인해 임대 사업자 지위를 유지하기 어려운 경우에는 시장·군수·구청장에게 허가를 받아 임대 사업자가 아닌 자에게 양도할 수 있습니다. 

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③ 그 밖의 경우

2년 연속 적자가 발생하거나, 2년 연속 부의 영업현금흐름이 발생한 경우, 최근 12개월간 해당 임대 사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 않은 주택이 20% 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속해 임대되지 않은 경우, 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정돼 민간임대 사업을 계속하기 곤란한 경우 등입니다. 

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「굿비즈부동산」