2019년 달라지는 부동산 제도

2019년에는 공정시장가액 비율과 종합부동산세율이 인상돼 1주택 이상 주택 소유자들의 부담이 커질 전망이며, 신혼부부가 생애 최초 주택을 구입할 경우 취득세 감면되고, 청년우대형 청약통장 가입자 연령을 확대하는 등 실수요자들을 위한 우대 정책도 마련됩니다.

또 주택 공급에 관한 규칙 개정안이 시행되면서 분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고 민영주택 공급 시 추첨제로 무주택자에게 우선 공급하는 등 청약 제도도 달라지게 됩니다.

이처럼 2019년에는 많은 부동산 제도가 달라지는 만큼 어떤 제도적인 변화가 있는지 살펴보도록 하겠습니다.

① 공정시장가액 비율 5% 인상(1월)

공정시장가액은 2009년 정부가 공시가격 대신 종합부동산세 산정을 위해 도입한 과세표준 기준이며, 공정시장가액 비율은 세금을 매기기 위한 과세표준을 정할 때 공시가격을 얼마나 반영할지 결정하는 비율입니다. 주택에 대한 종부세는 과세에 세율을 곱한 것으로, 이 과세는 주택에 매겨진 공시지가에서 공제금액을 빼고 공정시장가액 비율을 곱해 산출하게 됩니다. 

「공정시장가액 비율이 100%라는 것은 공시가격 그대로에 종부세를 부과」한다는 의미입니다.

당초 정부는 지난 7월 종부세 개편안을 발표하면서 현재 80%인 공정시장가액비율을 매년 5%씩 인상, 2019년 85%, 2020년 90%까지 단계적으로 상향키로 했습니다. 당시 정부는 추가 인상 여부를 검토하겠다는 입장을 보였고, 결국 이번 대책으로 2021년과 2022년 공정시장가액비율을 각각 5% 포인트씩 올려 결국 100%까지 상향키로 결정한 것입니다.

② 종합부동산세 세율 조정(1월)

부동산 시장 안정 등을 위해 다주택자의 과세를 강화하는 종합부동산세 개정안이 12월 8일 국회 본회의를 통과하면서 내년 1월부터(6월 보유분부터) 적용하도록 하였습니다.

앞으로 1주택자 공시가격 9억 원(시가 약 13억 원) 이하, 다주택자의 경우 공시가격 6억 원(시가 약 9억 원)을 종부세 과세에서 제외하고, 나머지 구간은 모두 당초 정부 계획보다 인상돼 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 현행 대비 0.1~1.2% p 세율을 인상, 1주택자와 조정대상지역 외 2주택자의 경우에도 시가 18억 원이 넘을 경우 최고 세율을 2.7%까지 올렸습니다. 또, 과세표준 3억~6억 원 구간을 신설해 세율을 기존 0.5%에서 0.7%로 인상했습니다.

조정대상지역 2주택자의 경우 최근 수정 내용이 국회 본회의를 통과해 기존 발표한 300%에서 200%로 하향 조정했고, 3주택 이상자는 300%로 상향 조정되었습니다. 1세대 1주택자 장기보유 세액공제율을 15년 이상 보유 시 50%로 상향하기로 했습니다. 다만, 고령자 세액공제와 합해 최대 70%를 한도로 조정하였습니다. 

이 같은 종부세율은 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용되며, 종부세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거를 위한 재원으로 활용한다는 게 정부의 방침입니다.

③ 주택임대소득 분리과세(1월)

지금까지는 연간 2000만 원 이하의 주택 임대 소득은 비과세 혜택을 받았지만, 내년부터는 분리과세된다. 주택임대사업자 등록 여부에 따라 기본공제 금액, 필요경비 인정 비율 등이 나뉘는데 등록사업자는 기본공제 400만 원, 필요경비 인정 비율 60%로 유지되지만, 사업자 등록을 하지 않은 경우 기본공제 200만 원, 필요경비 인정 비율 50%로 축소됩니다.

④ 3주택자 산정에서 배제되는 소형 주택 범위 축소(1월)

임대보증금 과세 시 배제되었던 소형 주택의 기준 범위가 전용면적 60㎡ 이하, 3억 원 이하에서 2019년부터는 40㎡ 이하, 2억 원 이하로 축소됩니다.

⑤ 신혼부부 생애 최초 주택 취득세 감면(1월)

2019년 1월 1일부터 12월 31일까지 생애 최초로 주택을 구입하는 신혼부부에게 취득세를 50% 감면해줍니다. 취득세 감면은 기존주택과 신규 분양주택에 모두 해당되며 현재 분양을 받아 중도금을 내고 있는 경우도 2019년까지 입주(소유권 이전) 하게 되면 혜택을 받을 수 있습니다. 

신혼의 기준은 만 20세 이상 혼인신고 후 5년 이내이며(재혼 포함), 소득이 외벌이는 연 5000만 원 이하, 맞벌이는 연 7000만 원 이하여야 하며, 해당되는 주택의 기준은 3억 원(수도권 4억 원) 이하면서 전용면적 60㎡ 이하인 경우입니다.

⑥ 청년우대형 청약통장 가입 대상 연령 확대(1월)

청년우대형 청약통장의 가입 대상 연령이 만 19세~29세에서 만 19세~34세로 상향 조정되며, 남성의 경우 병역 기간을 별도로 인정하게 됩니다. 

청년우대형 청약통장이란 청년층을 대상으로 기존 주택청약종합저축의 청약 기능과 소득공제 혜택을 유지하면서 10년 동안 연 최대 3.3%의 금리와 이자소득 비과세 혜택을 제공하는 청약통장을 말합니다. 앞서 말한 나이 제한은 물론 총 급여 3000만 원(종합소득 2000만 원 이하) 이하 무주택세대주 청년들만 가입 가능합니다.

⑦ 총체적상환능력비율(DSR) 모든 금융권 관리지표 도입(상반기)

상환능력 중심으로 심사하는 DSR[155660] 관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어 2019년 2월에는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대됩니다.

⑧ 달라지는 청약 제도, 주택 공급에 관한 규칙 개정안(2018년 12월)

분양권·입주권 소유자는 무주택자에서 제외되고 민영주택 공급 시 추첨제로 입주자를 선정하는 경우 무주택자에게 우선 공급된다는 내용을 담고 있습니다. 

신혼부부가 혼인신고일 이후 주택을 소유한 적이 있으면 입주자모집공고일 현재 무주택세대 구성이더라도 신혼부부 특별공급에서 제외되며 미계약과 미분양 발생에 대비해 입주자모집공고 이후 사전 공급 신청을 인터넷으로 접수 받을 수 있도록 허용됩니다. 부적격자의 청약 자격 제한은 다소 완화됐습니다. 

수도권, 투기과열지구 또는 청약과열지역은 1년간 청약 자격 제한이 지금과 같이 유지되지만 위축 지역은 3개월, 기타 비수도권은 6개월로 청약 자격 제한 기간이 완화됐습니다. 

⑨ 1가구 1주택 비과세 판단 시 사실혼 배우자 포함(1월)

2019년부터 사실혼 배우자가 주택을 소유하고 있어도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외됩니다. 원래 1세대라 하면 거주자 및 배우자가 그들과 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위를 말하는데, 이 범위를 더 명확하게 사실혼 관계를 유지하고 있는 배우자도 동일하게 본다는 것입니다. 개정이유는 다주택가구가 위장이혼을 하고 양도소득세 비과세 혜택을 받는 경우가 다수 확인됐기 때문입니다. 

⑩ 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치(4월)

2018년 10월 상가임대차보호법 일부 개정안이 시행됐습니다. 

그중에는 공포 후 6개월이 경과한 날 시행하는 내용이 있는데 바로 상가건물임대차분쟁조정위원회 설치와 관련된 사항입니다. 상가건물 임대차에 관한 분쟁을 조정하기 위해 법률구조법에 따른 대한법률구조공단의 지부에 상가건물임대차분쟁조정위원회를 설치해 임대인과 임차인 간의 분쟁이 신속하게 해결될 수 있도록 함으로써 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 신설한 조항입니다.

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