부동산 금융규제 DSR 이해와 대출 한도

상환능력 중심으로 심사하는 DSR(총부채원리금상환비율)관리지표가 지난 10월 은행권에 도입된 데 이어 2019년 2월에는 상호금융업, 4월은 보험업, 5월은 저축은행과 여신전문금융회사에 순차적으로 확대됩니다.

「총부채원리금상환비율(DSR: Debt Service Ratio)」이란 대출자가 보유한 금융부채의 원리금 상환액이 연소득에서 차지하는 비율을 의미합니다. 즉, 대출자의 모든 채무와 소득을 따져 원리금 상환 가능성을 판단하게 되는 대출 방식입니다.

주택담보대출만 따지는 총부채상환비율(DTI)과 달리 DSR 대출규제는 신용대출, 자동차할부금, 카드론, 전세보증금담보대출, 예·적금담보대출, 유가증권담보대출 등 모든 부채를 합산해 계산하기 때문에 더 강력한 대출 규제 수단입니다.

시중은행, 지방은행, 특수은행 별로 맞춤형 규제가 적용되며, 금융위원회는 은행권을 대상으로 DSR이 관리지표로 본격 도입해 ‘위험대출군’에 속하는 고(高)DSR 기준이 각각 70%와 90%로 확정하고, 시중은행은 DSR 70%를 초과하는 신규대출에 대해서 15%, DSR 90% 초과대출은 10% 이내로 제한하여 관리하게 됩니다.

지방은행의 경우에는 해당 비율을 각각 30%(70% 초과대출), 25%(90% 초과대출) 특수은행 역시 각각 25%(70% 초과대출), 20%(90% 초과대출)를 맞추게 됩니다.

예로 연소득이 4000만원인 차주에게 DSR 70%가 적용될 경우 원리금 합계가 2800만원이 넘으면 대출이 사실상 막히게 됩니다. 만약 이런 경우 연 5% 금리의 자동차 할부 2000만원(3년 만기)과 연이자 4%인 신용대출(1년 만기) 2000만원까지 있다면 연 3.5%짜리 주택담보대출은 2억1000만원 정도 밖에 받을 수 없습니다. 만약 주택담보대출이 있는 1주택자라면 무주택자보다 대출 조건이 더 까다로워 집니다.

연소득이 5000만 원인 직장인 A 씨가 주택담보대출 3억 원(금리 연 3.48%, 30년 만기, 원리금 균등상환 조건), 신용대출 5000만 원(금리 연 3.91%, 1년 만기), 예금담보대출 500만 원(금리 연 3.1%, 1년 만기) 등이 있고 자동차 할부금도 월 50만 원씩 낸다고 가정해 볼 때, A 씨의 현재 DSR는 58.38%입니다. 고DSR 100%가 시범 적용됐을 때 A 씨는 주택담보대출로 2억4280만 원을 더 받을 수 있습니다. 하지만 고DSR 70%가 적용되면 6770만 원만 추가로 받을 수 있습니다. 6770만 원을 초과한 금액을 빌리려면 까다로운 대출 심사를 거쳐야 하며, 대출이 거절 될 가능성도 있습니다.

소득은 근로소득원천징수영수증 등 증빙자료를 제출하면 전액 인정됩니다. 국민연금, 건강보험료 납부 기록 등 공공기관이 발급한 자료는 현재 소득의 95%까지(최대 5000만 원) 반영되지만 앞으로 직장 가입자는 전액 인정받습니다. 임대료, 카드 사용액, 이자 등 대출자가 제출한 자료는 소득의 90%까지(최대 5000만 원) 만 인정됩니다.

대출 원리금을 계산할 때 마이너스통장 등 신용대출과 비주택담보대출은 원금을 10년으로 나눠 계산합니다. 3000만 원을 10년으로 나눈 300만 원이 연간 원금이 되는 것입니다. 전세자금 대출은 원금은 빼고 이자만 포함되며, 중도금, 이주비 대출은 대출총액을 25년으로 나눠 원금을 계산합니다.

사잇돌대출, 새희망홀씨, 바꿔드림론 등 서민금융상품과 300만 원 이하 소액신용대출은 DSR 적용을 받지 않습니다. 앞으로 지방자치단체가 지원하는 협약대출, 국가유공자를 위한 저금리 대출 등도 제외됩니다. 또 단순히 만기를 연장하는 기존 대출은 DSR 계산에 포함되지 않습니다. 하지만 만기를 연장하면서 대출금을 늘리거나 대출 은행을 바꾸면 적용됩니다. 

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