상가건물 임대차보호법이 보호하는 임차목적물은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에 적용되고, 임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우에도 적용됩니다. 그렇다고 모든 상가건물 임대차에 적용되는 것은 아니고, 지역별로 일정 보증금(환산보증금) 이하의 상가건물 임대차에만 적용됩니다.
환산보증금이 지역별로 규정된 보증금 상한액을 초과하지 않을 경우, 「상가건물 임대차보호법」에서 규정하는 '① 우선변제권, ② 임대료 인상률 상한 제한, ③ 묵시적 갱신, ④ 임차권등기 제도' 등의 적용을 받게 됩니다.
반면 환상보증금액이 초과하여 상가건물 임대차보호법 적용을 받지 못할 경우에는 '①대항력, ②계약갱신요구권, ③권리금 회수 기회의 보호' 등은 적용받을 수 있지만, 임대보증금에 대한 우선변제권 적용이 되지 않습니다.
또한 환산보증금을 초과하는 상가임대차의 경우 '계약갱신청구권'을 행사할 수 있지만 몇 가지 조건이 있습니다.
첫 번째, 계약갱신요구권 행사 기간
임차인은 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신을 요구해야 합니다. 만약 임대인 임차인 모두 이런저런 이유로 갱신요구권을 행사하지 않아 기간이 만료되었다면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.(묵시적 갱신)
두 번째, 정당한 사유 없이 거절 불가
임대인은 정당한 사유(상가임대차법 제10조 제1항, 제2항, 제3항 본문 참조)가 없는 한 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.
세 번째, 동일한 조건으로 갱신
갱신된 계약은 기존 계약과 동일한 조건으로 연장됩니다. 그렇지만 보증금과 차임은 쌍방이 협의 하에 100분의 5를 초과한 범위에서 증액청구가 가능합니다.
※ '묵시적 갱신' 시 주의사항
환상보증금이 초과하여 상가건물임대차보호법 적용 대상이 아닐 경우는 "민법의 묵시적 갱신"을 적용받게 됩니다. 이때 임대인과 임차인이 상당한 기간 내에 이의를 제기하지 않으며, 임대차가 종전 계약과 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 하지만 묵시적 갱신에 따른 임대차계약 기간은 민법에서 별도로 정해지지 않았습니다. 따라서 임대인과 임차인이 언제든지 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 임대인이 계약을 해지하는 경우에는 임차인이 해지통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 임대차 계약이 해지되고, 임차인이 계약을 해지하는 경우에는 임대인이 해지통고를 받은 날부터 1개월이 지나면 계약이 해지됩니다.(민법 제639조 635조 참조)
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