상가건물 임대차보호법은 임차인의 권리와 보호를 위해 재정된 민법의 특별법입니다. 하지만 모든 상가임대차에 해당하는 것은 아니며 해당 법의 보호를 받기 위해서는 임차인이 대항력 요건을 충족해야 합니다.
상가건물 임대차보호법 제2조 제1항은 지역별 환산보증금 상한액 이하의 상가임대차에 대하여만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 것으로 규정하고 있습니다. 따라서 상가임대차의 보증금이 지역별 환산보증금액을 초과하게 되면 상가건물임대차보호법 적용을 받을 수 없습니다.
환산보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로서 아래와 같이 계산됩니다.
| 환산보증금 = 보증금 + (월세 x 100) |
그럼 상가 월세에 포함된 부가가치세는 환산보증금 계산에 포함될까? 상가임대차 계약서를 작성할 때 "부가가치세가 별도"로 명시되어 있다면, 월세에 포함된 부가가치세는 환산보증금에 포함되지 않습니다.
■ 사례ㅣcase
A] 상가 임차인이 임대인과 임대차계약을 체결하면서 부가가치세액을 임차인이 부담하기로 약정한 경우 그것이 상가건물임대차보호법 제2조 제2항의 적용 범위를 판단함에 있어 요구되는 요건인 차임에 해당하나요?
B] 판례는 이와 관련하여 임차인이 부담하기로 한 부가가치세액이 상가건물임대차보호법 제2조 제2항에 정한 '차임'에 포함되는지 여부에 대하여, 부가가치세법 제2조, 제13조, 제15조에 의하면 임차인에게 상가건물을 임대함으로써 임대용역을 공급하고 차임을 지급받는 임대사업자는 과세관청을 대신하여 임차인으로부터 부가가치세를 징수하여 이를 국가에 납부할 의무가 있습니다.
임대차계약의 당사자들이 차임을 정하면서 '부가세 별도'라는 약정을 하였다면, 특별한 사정이 없는 한 임대용역에 관한 부가가치세의 납부의무자가 임차인이라는 점, 약정한 차임에 위 부가가치세액이 포함된 것은 아니라는 점, 나아가 임대인이 임차인으로부터 위 부가가치세액을 별도로 거래징수할 것이라는 점 등을 확인하는 의미로 해석함이 상당하고 임대인과 임차인이 이러한 약정을 하였다고 하여 정해진 차임 외에 위 부가가치세액을 상가건물임대차보호법 제2조 제2항에 정한 차임에 포함시킬 이유는 없다'라고 판시한 바 있습니다(수원지방법원 2009. 4. 29. 선고 2008나 27056판결).
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