주택이 경매로 매각될 경우 전세권은 소멸 될까?

임차인은 주택 임대보증금을 보호하기 위해 기준권리 보다 앞서 주택을 점유하고 전입신고함으로써 대항력을 갖추게 됩니다. 이는 제3자로부터 보증금을 지키기 위해 반드시 필요한 방법입니다. 

이렇게 대항력이 있음에도 불구하고 임차인은 전세보증금을 돌려받지 못할까 불안해하는 경우가 많으며, 그래서 소유자의 동의를 얻어 「선순위 전세권」을 설정하는 경우가 많습니다. 하지만 이것도 경매로 인해 안전하게 보호받을 수 있을 것인가에 대해 궁금해하는 분들이 많습니다.

이번 시간에는 1순위 전세권과 후순위 전세권의 경우 주택이 경매로 매각되면 소멸되는지에 대해 사례를 통해 알아보았습니다.

1. 선순위 전세권의 경우 주택이 경매로 매각되면 소멸될까?

Q] A 씨는 B 씨와 전세권설정 계약을 맺고 B 씨 소유 주택에 제1순위로 전세권설정 등기를 하고서 거주하고 있는데, A 씨의 전세권 존속기간이 1년 이상 남아 있는 시점에 B 씨 소유 주택의 제2순위 근저당권자의 담보권 실행으로 인한 경매신청에 따라 경매 절차가 진행되고 있습니다. 이 경우 위 주택이 매각된다면 A 씨의 전세권은 소멸되는 것인가요?

A] 결론부터 말하면 1순위 전세권자가 배당요구를 할 경우에는 전세권은 경매 매각으로 소멸되지만, 배당요구를 하지 않을 경우에는 매수인이 인수해야 합니다.

「민사집행법」제91조 제3항은 “지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류 채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있고, 같은 조 제4항은 “제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수해야 합니다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 "배당요구"를 하면 매각으로 소멸된다.”라고 규정하고 있습니다. 

그리고, 「민사집행법」제88조(배당요구) 제1항은 “집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자, 민법·상법, 그 밖의 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자는 배당요구를 할 수 있다.”라고 규정하고 있으며, 같은 법 제84조 제2항은 배당요구의 종기가 정하여진 때에는 법원은 경매개시결정을 한 취지 및 배당요구의 종기를 같은 법 제91조 제4항 단서의 전세권자에게 이를 고지하도록 규정하고 있습니다.

따라서 위 사례의 경우 A 씨의 제1순위 전세권은 주택 경매 절차에서 매각된다면 원칙적으로 「민사집행법」제91조 제4항 본문에 따라 소멸되지 않고 매수인이 인수하여야 할 것이고 다만, A 씨가 배당요구를 할 경우에는 A 씨의 제1순위 전세권은 소멸되고 A 씨는 매각 대금에서 제1순위로 배당을 받게 될 것입니다. 

여기서 전세권의 우선변제청구권은 전세권이 소멸될 것을 전제로 하여 인정되는 것이므로, 위 사안에서 A 씨가 우선변제청구권이 있는 제1순위 전세권에 기초하여 배당요구를 하려면 존속기간이 1년 이상 남아 있는 위 전세권설정 계약을 해지할 수 있어야 가능할 것인데, A 씨가 경매법원에 배당요구를 하는 것을 전세 계약 해지의 의사표시로 볼 수 있고, 경매법원이 같은 법 제89조에 따라 채무자에게 배당요구 사실을 통지하면 전세권자 A 씨가 해지 의사가 경매법원을 통하여 전세권 설정자 B 씨에게 전달되어 그 배당요구 통지의 도달 즉시 해지로 종료된다고 볼 수 있을 것입니다. 

참고로 같은 법 제88조 제2항은 “배당요구에 따라 매수인이 인수하여야 할 부담이 바뀌는 경우 배당요구를 한 채권자는 배당요구의 종기가 지난 뒤에 이를 철회하지 못한다.”라고 규정하고 있으므로, 위 사안에서 A씨가 배당요구를 하였다가 그 배당요구를 철회하려면 배당요구의 종기가 지나기 전에 철회하여야 할 것이고, 배당요구의 종기가 지난 뒤에는 철회할 수 없을 것입니다.

2.  근저당권보다 후순위인 전세권은 소멸될까?

Q] A 씨는 경매를 통해 주택을 마련하고자 제1순위로 채권최고액 5,200만 원의 근저당권 이 설정되어 있고, 제2순위로 전세금 3,000만 원이고 전세기간이 1년 이상 남아 있는 전세권이 설정되어 있는 주택과 대지를 일반채권자가 확정판결에 기초하여 강제경매 신청하여 개시된 경매 절차에서 매수신고를 하여 매각허가 결정을 받았습니다. 이 경우 제가 위 전세권의 부담을 안고 소유권을 취득해야 하는지요?

A] 전세권은 민법 제303조에 "전세권자는 전세금을 지급하고 타인 의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있다."라고 규 정하고 있으므로 전세권은 용익물권적 성질과 담보물권적 성질을 함께 가지고 있습니다. 

그러므로 전세권자는 전세권의 목적인 부동산이 경매 절차에서 매각될 경우 후순위 근저당권이나 일반채권자보다 그 매각 대금에서 우선변제를 받을 수 있을 것이지만, 그러한 전세권의 우선변제권은 전세권이 소멸될 것을 전제로 하여 인정되는 것입니다. 

그런데 전세권의 목적인 부동산이 경매 절차에서 매각될 경우 후순위 전세권자는 그 매각 대금에서 선순위 근저당권자보다 우선하여 변제받을 수 없을 것은 당연하지만, 전세권의 존속기간이 남아 있는 경우에도 근저당권보다 후순위인 전세권이 소멸되는지 문제입니다. 

민사집행법 제91조 제2항에 의하면 "매각 부동산 위의 모든 저당권은 매각으로 소멸된다."라고 규정하고 있는 바, 저당권은 전형적인 담보물권이고 담보물권이란 물권의 경 제적인 교환가치를 파악하여 피담보채권의 우선변제를 확보하는 것을 목적으로 하는 권리이므로, 일반채권자에 의한 경매이든 후순위 저당권 등에 의한 경매이든 모든 저 당권은 경매 절차에서 부동산이 매각되면 소멸하게 되고 그 매각 대금에서 순위에 따라 우선변제를 받게 되면 담보물권의 목적은 달성되는 것이기 때문입니다. 

그리고 경매신청 채권자와 선순위 저당권 사이에 설정된 전세권이 부동산이 경매 절차에서 매각되어 선순위 저당권이 소멸된 경우에도 소멸되지 않고 매수인에게 인수되어 매수인에게 대항할 수 있다고 한다면 매수인은 전세권의 부담을 지게 되어 부동산의 매각가격은 그만큼 떨어질 수밖에 없고 이것은 전세권보다 선순위 저당권을 해치는 결과가 되어 설정 당시의 교환가치를 담보하는 담보권의 취지에 맞지 않게 됩니다. 

그러므로 민사집행법 제91조 제3항에 의하면 "지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류 채권·가압류 채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다."라고 규정하고 있습니다. 즉, 근저당권보다 후순위인 전세권은 경매 매각으로 인해 소멸되는 것입니다.