미등기 주택, 오피스텔을 임차한 경우 주택임대차보호법이 적용될까?

새로 입주하는 주택이나 주거용 오피스텔의 경우 미등상태인 경우가 대부분입니다.

이럴때 임차인들이 가장 궁금해하는 것이 "「주택임대차보호법」을 적용 받을 수 있는가"입니다.

「주택임대차보호법」은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용됩니다. 

주거용 건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않아도, 즉 오피스텔과 같은 업무용 부동산의 경우도 주거용으로 사용하면 법의 적용을 받게 됩니다.

 따라서 공부상 공장용 건물이나 창고용 건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것입니다. 

그럼 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 "무허가건물"이나, 건축허가를 받았으나 "사용승인을 받지 못한 건물 또는 미등기건물"에도 「주택임대차보호법」이 적용될 수 있을까?

판례는 “주택임대차보호법은 주택의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장함을 목적으로 하고 있고, 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정하고 있을 뿐 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 아니하므로, 어느 건물이 국민의 주거생활의 용도로 사용되는 주택에 해당하는 이상 비록 그 건물에 관하여 아직 등기를 마치지 아니하였거나 등기가 이루어질 수 없는 사정이 있다고 하더라도 다른 특별한 규정이 없는 한 같은 법의 적용대상이 된다.”라고 하였습니다(대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결). 

또한, 같은 판례에서 미등기건물의 임차인이 임차건물의 대지만 경매될 경우 우선변제권을 행사할 수 있는지에 관하여, “대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인에게 우선변제권을 인정한 주택임대차보호법 제3조의2 및 제8조가 미등기 주택을 달리 취급하는 특별한 규정을 두고 있지 아니하므로, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보았습니다.

따라서 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 미등기 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 미등기 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있습니다(대법원 1996. 6. 14. 선고 96다7595 판결, 1999. 7. 23. 선고 99다25532 판결 등 참조). 

그런데 미등기건물의 경우 등기사항증명서를 열람할 수 없어 소유자가 누구인지 명확하지 않은 문제점이 있으며, 무허가건물이 행정상의 이유로 철거될 경우 불이익을 당할 염려가 있고, 계약기간이 만료된 후 새로이 입주할 임차인이 나타나지 않을 가능성도 높아 임차보증금을 쉽게 반환받지 못할 수 있는 등의 불이익을 당할 염려가 있으니 주의할 필요가 있습니다.