주택임대차 종류에 따른 법률상 의미와 우선 적용 범위

다른 사람의 주택을 이용하는 방법에는 일반적으로 다음과 같이 " 전세권, 전세, 반전세 또는 월세, 사글세" 등 네 가지의 형태로 구분할 수 있습니다. 

① 전세권

전세금을 주고, 전세권 등기를 한 다음 다른 사람의 주택을 임차해서 이용하는 방법

(법률상 의미 : 전세권)

② 전세(미등기 전세)

전세금을 주고, 등기를 하지 않고 다른 사람의 주택을 임차해서 이용하는 방법

(법률상 의미 : 임대차)

③ 반전세 또는 월세

일정금액의 보증금을 주고, 차임도 매월 지급하는 방식으로 다른 사람의 주택을 임차해서 이용하는 방법

(법률상 의미 : 임대차)

④ 사글세

임차기간 동안의 차임 전부를 미리 지급하고 다른 사람의 주택을 임차해서 이용하는 방법

※ 전세권과 임대차 법률상 의미

① 「전세권」이란? 

전세금을 지급하고 타인의 부동산을 그 용도에따라 사용, 수익하는 용익물권인 동시에 전세권이 소멸하면 목적부동산으로 부터 전세금의 우선변제를 받을 수 있는 효력까지 인정되는 물권입니다. 즉 전세권의 기본성격은 용익물권 이지만 담보물권으로서의 성격도 함께 가지고 있습니다.

전세권은 설정계약과 등기에 의하여 성립되고 취득됩니다. 다른 물권의 성립과 다른점은 전세금의 지급이 전세권의 요소를 이루므로 당사자의 설정계약과 등기 이외에 약정된 전세금의 수수가 있을 때에 전세권이 성립한다는 점 입니다.

② 「임대차」란?

당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대해 차임을 지급할 것을 약정을 말하는데, 흔히 「민법」에 따른 전세권 설정등기 없이 행하는 일반적인 형태인 전세계약 및 월세계약이 여기에 포함됩니다. 

 특히, 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차를 주택임대차라고 하여 우리 법은 「주택임대차보호법」에 따라 임차인에 대한 우선 적용 등으로 특별한 보호를 하고 있습니다(「주택임대차보호법」 제2조).

[ ▼ 전세권과 임대차의 비교 ]

구분	전세권	임대차
성질	물권	채권
등기 여부	필수	선택적
사용대가의 지급 방법	전세금 지급  (「민법」 제303조제1항)	보증금 또는 월차임 지급  (「민법」 제618조)
양도 및 전대 가능 여부	임대인의 동의 없이 가능  (「민법」 제306조)	임대인의 동의가 필요  (「민법」 제629조)

※ 「주택임대차보호법」의 우선 적용 등

① 주택의 임대차관계에 대해서는 「주택임대차보호법」의 규정이 우선적으로 적용되고, 「주택임대차보호법」에 규정되어 있지 않은 사항에 대해서는 「민법」의 임대차규정이 적용됩니다(「주택임대차보호법」 제1조 및 제2조 참조). 

② 주택임대차계약도 계약이므로 계약당사자에 의해 자유롭게 그 내용을 정할 수 있습니다. 그러나 「주택임대차보호법」에 위반한 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없습니다(「주택임대차보호법」 제10조).