미등기 아파트, 오피스텔 전세 계약할 때 주의할 점

 

 

준공후 첫 입주하는 아파트, 오피스텔 등의 겨우 임대차 계약을 진행하다 보면 항상 부딪히는 문제가 있습니다. 바로 미등기 상태의 임대차 계약입니다. 특히 전세의 경우 많은 임대보증금이 들어가다보니 행여라도 잘못되지 않을까하는 우려 때문에 계약을 망설이는 분들이 많습니다.

 

일단 신규주택에 입주하는 경우는 대부분 미등기상태로 임대차 계약이 진행될 수 밖에 없습니다. 새아파트나 오피스텔의 경우 소유권 등기는 사용검사(임시사용승인)후 시행사 명의로 일괄 소유권보존등기가 되었다가 수분양(임대인)에게 소유권이전등기가 됩니다.

 

 

 

이때, 아파트나 오피스텔에 문제가 없는 한, 사용검사 후 소유권이전등기까지는 최소1개월에서 길게는 3개월 정도 소요됩니다. 이렇게 되다 보니 새아파트나 오피스텔을 계약할 경우에는 미등기 상태로 계약을 할 수 밖에 없습니다. 이렇다보니 임차인 입장에서는 소유권 이전 등기가 완료되지 않은 상태라 집주인 명의의 등기부등본을 열람할 수 없고 전세권 설정도 할 수 없다보니 불안할 수 밖에 없습니다.

 

 

그럼에도 불구하고 많은 분들이 신축 아파트나 오피스텔 입주를 서두르는 것은 좋은 동, 호수를 선택할 수 있는데다가 한꺼번에 입주물이 쌓이다 보니 주변시세보다 저렴하게 임대할 수 있는데다 미등기 전세의 경우 몇가지만 확인하면 보증금을 떼일 염려가 없기 때문입니다.

 

 

  

 

첫번째, 분양계약자와 임대인이 동일인지 확인하는 것입니다.

등기도 제대로 안된 분양 물건은 사용승인이 나기 전까지는 신탁회사 소유로 되어 있기 때문에  임대호실에 대한 실소유주를 어떻게 알 수 있을까요? 보통 부동산에서 계약할 때 분양계약서를 가지고 소유주 확인을 진행하는 경우가 대부분인데, 이보다는 '시공사' 또는 '시행사'측에 문의해 보는 것이 정확합니다. 최근에 재건축 아파트에서 분양계약서가 위조된 것인 줄 모르고 계약했다가 피해를 본 사례들도 종종 발생하고 있습니다. 

 

 

 

두 번째, 계약은 소유주와 직접해야 합니다.

오피스텔의 경우 수익형 부동산이기 때문에 집주인이 외국에 거주하거나 지방에 거주한다는 이유로 대리 계약을 하는 경우가 많은데 공인중개사와 계약을 진행하더라도 반드시 집주인에게 다시 한번 확인해야 합니다. 집주인으로부터 대리권을 받은 공인중개사가 이중계약을 하거나 도중에 임대보증금을 횡령하는 사고도 종종 벌어지고 있기 때문입니다.

 

 

따라서 전세계약은 보증금이 적은 금액이 아니기 때문에 세입자는 반드시 대리인에 대한 대리권을 확인하고, 실제 집주인과 전화 통화로 확인하는 것이 좋습니다. 이때 반드시 녹음을 해두는 것을 잊지 마세요. 대리권 확인서류로는 임대인 인감증명서와 위임장이 있으며, 대리인에게 어느 선까지 권한을 줬는지도 인지해야 합니다.

 

 

 

세번째, 송금은 임대인 계좌로 하며, 직접 잔금납부를 확인해야합니다.

신축 아파트나 오피스텔의 경우 임대인이 전세보증금으로 분양 중도금과 잔금을 상환하는 경우가 많기 때문에 계약 시 '보증금을 분양 중도금과 잔금 상황이 아닌 다른 곳에 쓸 경우 계약을 해지한다'는 특약을 넣는 것도 좋습니다. 문제는 특약을 넣는다고 해도 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 피해는 고스란히 세입자가 지게 되기 때문에 계약서만 믿지 말고 계약 전 과정을 꼼꼼히 챙기는 것이 좋습니다. 

 

이럴 경우에는 전세금이 분양계약서에 기재된 시공사 계좌와 중도금 대출은행으로 실제 입금됐는지 확인하는 것도 하나의 방법입니다. 

 

 

넷번째, 입주하고 전입신고 및 확정일자를  받아야 합니다.

신규 아파트나 오피스텔의 경우 소유권이전등기가 마무리되기까지 일정 시간이 소요되기 때문에 모든 대비를 해야 합니다. 즉 주택임대차보호법 적용을 받을 수 있도록 해야합니다.

 

따라서 계약이 완료됐다면 입주 및 전입신고를 동시에 하고, 미등기아파트 경우에는 확정일자를 반드시 받아야 합니다. 일부 부동산에서 미등기 상태에서는 전입신고와 확정일자를 받을 수 없다고 하는 경우가 있는데 그렇지 않습니다. 미등기 오피스텔은 잔금 전에 임대인의 동의를 구해 전입신고를 하는 것도 전세금을 보호하는 방법입니다.

 

어떤가요 별로 어렵지 않죠!

그렇습니다. 이 정도 파악하고 계시면 신규 아파트 및 오피스텔 등 미등기 전세 계약 하실수 있습니다. 무조건 미등기라고 하면 위험하기만 한건 아닙니다. 신규 입주 아파트나 오피스텔은 입주 초기에 전세 물량이 한꺼번에 나오면서 오히려 기존 전세 매물보다 저렴하면서도 깨끗하고 쾌적한 시설에서 주거생활을 누릴 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

 

 

 

 

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「굿비즈부동산」