상가건물임대차보호법은 건물주의 과다한 임대료, 보증금 인상을 제한하기 위해 그 인상분이 5%을 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다. 법 적용은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정 범위에 해당하는 보증금액(환산보증금)의 임대차에만 해당되며, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다.
※ 환산보증금은 상가건물임대차보호법 적용 대상을 정하는 기준(아래 내용 참조)
일부층을 임차해서 운영 중인 유치원이나 일반 사무실과 다름없이 임차해서 사용하는 동창회 사무실, 종중 사무실 등은 상가건물 임대차보호법 대상이 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 제2조, 제3조에 따라 '상가건물' 임대차에 적용되는 법률입니다.
※ 상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 의미하며, 사업자 등록은 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따른 사업자등록입니다.
따라서 사업자 번호가 아닌 '고유번호'가 부여되는 '비영리법인'인 교회, 유치원, 어린이집, 종중사무실, 동창회사무실 등은 보호 대상이 아니란 유권해석이 있습니다.(국세청, 법제처, 서울시 모두)
사례
아파트 단지 내에서 보증금 6천만 원, 월세 230만 원에 어린이집을 임차하여 위탁운영하고 있습니다. 임대인이 재계약 시에는 월세를 450만 원으로 임대료를 증액해 달라고 요구하고 있습니다. 계약이 종료되면 월세를 2배 가까이 올려주어야 한다는 임대인의 갑작스러운 요구에 극심한 정신적 스트레스를 받아 잠도 제대로 못 자고 있습니다. 어린이집은 상가건물 임대차보호법에서 규정한 임대료 증액 상한선(5%)을 적용받을 수 없나요?
상가건물 임대차보호법 적용을 받는 상가건물이란 사업자등록의 대상인지 아닌지를 기준으로 판단하므로, 사업자등록을 갖추지 않고 고유번호를 발급받는 어린이집 등 비영리법인의 경우에는 ‘상가건물 임대차보호법’의 적용을 받을 수 없습니다.
따라서 임대인은 ‘상가건물 임대차보호법’에서 규정하고 있는 임대료 증액 상한 요율과 무관하게 임대료 증액을 요구할 수 있습니다. 하지만 임차인도 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 차임의 감액을 요구할 수 있습니다.
즉, 임대인과 임차인은 민법 제628조 (차임증감청구권)에서 ‘임대물에 대한 공과부담의 증감 기타 경제사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다’라고 규정하고 있는 만큼 경제사정, 주변 시세 등을 고려해 합리적으로 협의하는 것이 바람직할 것입니다.
차임증감청구권
차임증감청구권이란 건물 주인이 임대료를 높여 달라는 ‘증액’을 청구하거나 반대로 세입자가 임대료를 낮춰달라는 ‘감액’을 청구하는 권리를 말합니다. 건물 임대료에 대해 경제사정의 변동으로 약정한 차임이 적정하지 않게 된 때에는 건물 주인은 증액을 청구할 수 있고, 소상공인은 감액을 청구할 수 있는 권리입니다.
대법원은 '임대차계약에 있어서 차임은 당사자 간에 합의가 있어야 하고, 임대차 기간 중에 당사자의 일방이 차임을 변경하고자 할 때에도 상대방의 동의를 얻어서 하여야 하며, 그렇지 아니한 경우에는 민법 제628조에 의하여 차임의 증감을 청구하여야 할 것이고, 만일 임대차계약 체결 시에 임대인이 일방적으로 차임을 인상할 수 있고 상대방은 이의를 할 수 없다고 약정하였다면, 이는 강행규정인민법 제628조에 위반하는 약정으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법제652조에 의하여 효력이 없다.'라고 판시하고 있습니다.
민법과 동일한 내용의 규정은 상가건물임대차보호법 제11조(차임 등의 증감청구권)에서도 규정되어 있습니다. ‘경제사정의 변동으로 인하여 사정이 변경된 경우’에는 임대료 또는 보증금 증액 또는 감액을 청구할 수 있도록 규정하고 있습니다.
상가건물 임대차보호법의 적용 범위를 정하는 기준
'환상보증금'
환산보증금은 법의 적용 범위를 정하기 위해 보증금에 월세 환산액(월세X100)을 더한 금액으로, 상가건물 임대차보호법 적용 대상을 정하는 기준이 됩니다.
상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 사업자등록의 대상이 되는 상가건물의 환산보증금 액수가 법령에서 정한 일정 금액 이하일 경우 적용됩니다. 개정안에서는 환산보증금 기준을 초과하는 임대차계약의 경우, 보증금 증액 요청 시 5% 보증금증액 상한 규정이 적용되지 않습니다.
이렇게 산정된 환산보증금이 지역별로 규정된 보증금 상한액을 초과하지 않을 경우, 「상가건물 임대차보호법」에서 규정하는 ① 우선변제권, ② 임대료인상률 상한 제한, ③ 묵시적 갱신, ④ 임차권등기 제도 등의 적용을 받게 됩니다.
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