2021년부터 강회되는 1주택자도 양도세 면제 요건

2021년부터는 주택 양도 시 양도세 면제 혜택을 받으려면 1주택자가 된 날부터 2년이 지나야 합니다. 지금까지는 다주택자가 각각 2년 이상 보유한 두 채의 집 가운데한 채를 처분해 1주택자가 된 경우, 남은 한 채의 양도세에 대해 비과세 혜택을 받았습니다. 하지만 이번 시행령 개정에 따라 최종적으로 1주택자가 된 시점부터 다시 2년을 보유해야만 양도세를 면제받을 수 있습니다.

양도세 비과세 요건(개정 내용)

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지금까지 양도일 현재 1주택을 보유하고 있으면서, 보유 기간이 취득일로부터 2년 이상일 경우 양도세를 내지 않아도 됐습니다. (단. 9억 원 이상의 고가주택은 9억을 뺀 매도 금액에 대해 양도세를 부과)

2017.8.2 이전에 구매한 주택은 2년만 보유해도 1가구 1주택 비과세가 가능했지만, 2017.8.2 이후에 구매한 주택은 그 주택에서 2년 실거주해야 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.

개정안에 따르면 2021년부터는 1세대 1주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받으려면 다주택 보유 기간을 제외하고 최종적으로 1주택이 된 시점부터 2년을 보유해야 합니다. 그러나 일시적 2주택자나 상속·동거봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 제외됩니다.

또, 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 1세대 1주택자로 판단해 양도세를 비과세하는 기준도 달라집니다. 그동안 ‘2년 이상 거주’ 요건만 충족하면 횟수에 제한 없이 양도세를 면제받을 수 있었지만, 앞으로는 "최초 거주주택"을 양도하는 경우에만 평생 한차례 비과세를 허용합니다.

일시적 2주택자 양도세 비과세

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1세대 1주택자가 이사를 위해 새집을 매입한 이후에 기존 주택을 팔 경우, 일시적으로 2주택자가 될 수 있습니다. 이런 경우는 불가피한 경우로 인정해 기존 주택을 팔 때까지 1세대 1주택 요건을 적용해서 양도세 비과세 혜택을 주고 있습니다.

단, 기존 주택과 신규 주택의 매입 시점이 1년 이상 차이가 있어야 하고, 기존 주택은 신규 주택의 취득 시점에서 3년 이내에 팔아야 합니다. 서울을 포함한 전국 42개 조정 대상 지역은 2018년 9월 13일 이후 신규 주택을 매입한 경우에는 기존주택을 2년 이내에 처분해야 합니다. 하지만 올해부터는 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 기존 주택을 처분하고 새집으로 전입해야 혜택을 받을 수 있습니다.(2019년12월16일 부동산대책발표)

<조정대상지역>

단, 기존주택과 2018월 9월 14일 이후 취득한 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 있어야 하므로 둘 중 하나라도 조정대상지역 밖에 있다면 3년 내 양도 조건이 여전히 유효합니다. 가령 기존주택이 조정대상지역 밖에 있는 상태에서 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내에 있는 신규주택을 취득했더라도 여전히 3년 이내에만 기존주택을 양도하면 비과세 됩니다. 

또한 기존주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 있더라도 2018년 9월 14일 이전에 신규주택 또는 신규주택의 분양권(입주권)을 취득했거나 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우라면 여전히 3년 이내에만 기존주택을 양도하면 비과세가 가능합니다. 

9억 원 이상의 고가주택 양도세

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9억 원 이상의 고가주택은 1세대 1주택 보유요건과 거주 요건을 다 갖추더라도 양도세를 내야 합니다. 즉, 고가주택의 경우 실거래가 9억 원을 뺀 나머지 부분에 대해 양도차익을 계산해서 세금을 내야 합니다.

그렇지만 9억 원 이하 금액에 대한 양도차익은 비과세(면제) 되며, 집을 오래 보유한 경우에는 9억 원 초과 부분에 대해서도 보유기간에 따라 장기보유특별공제(장특공제)를 적용해 양도세를 부과합니다. 

1세대 1주택인 경우 장특공제율은 일반주택보다 훨씬 높습니다. 일반주택은 보유기간(3년~15년)에 따라 6%~30%의 장특공제율을 적용하지만 1세대 1주택은 3년 이상 24%를 시작으로 10년 이상 보유하면 공제율이 80%까지 올라갑니다. 예로 10년 이상 보유한 1세대 1주택자가 주택을 10억 원에 매도했을 경우 9억 원을 뺀 1억 원에 대한 양도세는 장기보유특별공제 80%을 적용받아 2000만 원에 대해서만 양도세를 계산해서 내면 됩니다.

하지만 고가의 1세대 1주택 장특공제도 내년부터는 혜택이 제한적으로 적용됩니다. 2020년 1월 1일부터 고가주택 장특공제에 2년 이상 거주 요건이 추가되기 때문입니다. 거주 요건을 2년 채우지 못하고 단순히 장기보유만 한 경우 1세대 1주택 장특공제율이 아닌 일반 장특공제율이 적용됩니다. 10년 보유한 경우 2년 거주까지 했다면 80% 공제율이 적용되지만 거주 요건을 못 갖춘 경우에는 20%로 공제율이 낮아지게 됩니다.

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「굿비즈부동산」