2000만원 이하 주택임대소득자, 반드시 사업자등록 및 소득세 신고

주택임대사업자도 2019년 귀속 소득에 대해 내년(2020년 6월 1일까지) 소득세 신고를 해야 하며, 신고 없이 세금을 내지 않을 경우 가산세를 부과합니다.

지금까지 소득세법상 주택임대 소득이 2천만 원 이하면 세금을 내지 않아도 됐습니다. 하지만 올해부터 발생한 주택임대소득이 2천만 원 이하인 경우도 세금을 내야 합니다.(무조건) 

또한 주택임대소득자가 '소득세법'에 따라 사업자등록을 하지 않을 경우 2020년부터 주택임대 수입 금액에 대하여 미등록 가산세로 부과할 방침입니다.

Ⅰ.사업자 등록 반드시 해야할까

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주택임대소득 과세 대상자(월세 임대 수입이 있는 2주택 이상 소유자, 보증금 합계가 3억원을 초과하는 3주택 이상 소유자가, 기준 시가가 9억원을 넘는 주택·해외 소재 주택에서 나오는 임대 소득은 1주택자 등) 가 '주택임대사업자 등록을 반드시 해야할까' 반드시 해야하는 것은 아닙니다. 임대주택 등록을 하지 않을 경우 소득세 신고시 미등록 가산세가 부과되며, 소득공제 혜택을 받을 수 없습니다.

이 때문에 보유 중인 주택이나 새로 계약한 주택을 임대주택으로 등록해야 하는지 고민이 많을텐데요. 전문가들은 임대주택 등록을 하는 것이 더욱 유리한 만큼 자신의 보유 기준에 따라 판단하길 조언합니다.

① 「사업자 등록」을 하지 않을 경우

임대사업자로 등록하지 않으면 월세 35만 원(연 420만 원)을 받을 때부터 소득세를 내야 합니다. 주택임대소득이 연 2000만 원 이하이면서 분리과세를 선택할 경유 필요경비 공제율은 50%며, 기본공제도 200만 원만 인정됩니다.

특히 주택임대사업자 등록 의무 신고 대상자는 월세 임대수입이 있는 2주택 이상자와 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 3주택 이상자입니다. 1주택자라도 기준 시가 9억 원을 초과하는 고가 주택이나 해외 주택을 월세로 임대하고 있다면 소득세를 신고해야 합니다. 사업자 등록을 하지 않는 경우, 주택임대 수입 금액의 0.2%를 가산세로 부담하게 됩니다.

다만 전용면적 40㎡ 이하면서 기준 시가 2억 원 이하인 소형 주택은 임대 소득 과세 대상에서 제외됩니다.(21년까지)

예로 집 두 채로 연간 1200만 원의 임대 소득을 올리는 사람이 주택 임대사업자로 등록하지 않으면 56만 원가량을 세금으로 내야 하지만, 임대주택 사업자로 등록하면 20분의 1 수준인 2만 8천 원만 내면 됩니다.

또한 정부가 주택임대소득 신고대상자가 임대사업자 등록을 하지 않거나 소득세 신고가 불성실한 납세자에 대해 성실 신고 여부를 검증한다는 방침입니다. 

2주택 이상자로서 월세 수입 금액이 고액임에도 이를 신고하지 않거나 줄여 신고한 자, 고가 주택 임대자로서 수입 금액이 고액임에도 신고하지 않거나 줄여 신고한 자, 2주택 이상자로서 외국인에게 임대한 자 중 연간 수입 금액이 고액임에도 신고하지 않거나 줄여 신고한 자, 다주택자로서 수입 금액이 고액임에도 신고하지 않거나 줄여 신고한 자 등이 그 대상입니다.

② '사업자 등록'을 할 경우

주택임대사업자등록을 할 경우 취득세, 재산세 등 각종 세제 혜택을 받을 수 있는 것은 물론 소득세 감면 혜택도 받을 수 있습니다.

'단기'는 수도권 및 수도권 외 도시지역의 경우 전용면적 85㎡ 이하는 30% 감면을 받습니다. '공공지원·장기일반'의 경우 전용면적 100㎡ 이하는 75%까지 감면이 가능합니다. 단, 임대 개시일 당시 기준 시가 합계액(주택 및 부수토지) 6억 원 이하의 주택을 1호 이상 임대하는 경우에 한합니다. 기존 2000만 원 이하 임대 소득 비과세에서 분리과세 돼 14% 세율(지방 소득세 포함 15.4%)가 적용된다.

주택임대소득이 연 2000만 원 이하이면서 분리과세를 선택하면 필요 경비를 소득 금액의 60%까지 공제받을 수 있습니다. 지난해 정부는 필요경비율을 70%로 책정했지만 세법 개정안이 국회 본회의를 통과하면서 60%로 조정됐다. 또 임대 소득 외의 소득이 2000만 원 이하일 때 적용되는 기본공제도 임대사업자는 400만 원까지 인정됩니다.

Ⅱ. 임대소득세 신고 및 방법

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임대사업 소득 신고를 하기 전에 먼저 임대 물건 소재지, 계약 조건 등에 대한 사업장 현황 신고를 해야합니다. 신고 기한은 오는 2020년 2월10일까지입니다. 그 다음 2019년도 귀속분 수입에 금액에 따른 소득세를 오는 5월까지 납부하면되는 것입니다.

소득세 납부 방법은 주택임대소득이 연간 2000만 원이 넘으면 종합과세, 이하면 분리과세(세율 14%)를 적용하며 본인에게 유리한 과세방법을 선택하면 됩니다. 임대수입 금액에 따라 연간 2000만 원 이하는 분리과세로 낮은 세율이 적용되지만, 2000만 원을 넘으면 다른 소득과 합산해 높은 세율(종합과세)이 적용됩니다.

① 분리과세

분리과세는 다른 소득 금액에 합산하지 않고 따로 과세하는 방식을 말합니다. 연간 임대수입이 2000만 원 이하라면 2019년부터는 분리과세 또는 종합과세를 선택할 수 있습니다. 과세표준은 임대수입 전체가 아닌 필요경비율과 기본공제를 적용한 금액으로 임대사업자 등록 여부에 따라 필요경비율과 기본공제금액이 달라집니다. 

8년 이상 임대주택으로 등록하면 수입 금액에서 필요경비율 70%와 기본공제 400만 원을 적용하고 산출 세액에서 75% 세액을 감면합니다. 임대주택으로 등록하지 않으면 필요경비율 50%, 기본공제 200만 원을 적용합니다.

예컨대 주택임대수입 1500만 원인 경우 8년 장기임대등록을 할 경우에는 1만 7500원만 내면 됩니다. 하지만 임대사업자로 등록하지 않으면 77만 원을 내야 합니다.

① 임대사업자등록할 경우: {1500만 원-(1500만 원 x70%(필요경비율))-400만 원}x14% x25%=17,500원

② 임대사업자등록하지 않을 경우: {1500만 원-(1500만 원 x50%(필요경비율))-200만 원}x14%=770,000원

위 예시처럼 분리과세를 선택하는 경우 임대소득금액에 관계없이 14%의 세율을 적용받게 되며, 종합과세를 선택한다면 6~37%의 종합소득세율에 따라서 세율을 적용받게 됩니다.

<과세표준금액에 따른 세율>

다만 연간 임대수입이 2000만 원 이하인 경우에도 분리과세보다 종합과세가 더 유리할 수 있으니 선택할 때 주의해야 합니다. 

소득이 연간 1200만 원 이하이면 소득세율이 6.6%로, 분리과세 시 세율(14%)보다 더 낮은 세율을 적용받을 수 있습니다. 예컨대 연간 임대수입 1200만 원 이외의 다른 소득이 없다면 분리과세보다 종합과세를 선택하는 편이 더 유리합니다.

② 종합과세

임대 소득이 2000만 원을 초과하면 다른 소득과 합산해 종합과세합니다. 즉 배당·근로·사업·연금·기타소득 등을 모두 합쳐 과세하는 것이며, 임대 소득은 이 중에서 사업소득에 해당합니다.

그럼 임대 소득 종합과세 계산 구조를 살펴보면, 월세 수입과 간주임대료를 합한 총수입금액에서 필요경비를 제외한 금액을 임대 소득 금액이라고 합니다.

간주임대료는 전세보증금에 대한 이자를 임대수입으로 보는 개념입니다. 보증금은 나중에 세입자에게 돌려줄 돈이지만 집주인이 전세보증금으로 이자소득을 얻었을 것으로 보고 이자를 추정하는 것입니다. 일반적으로 보증금 3억 원 초과분의 60%에 간주임대료 이자율(현재 1.8%)을 적용합니다. 

※ 간주임대료수입 = (전세보증금 합계액 - 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 1.8%-수입이자

예로 전세보증금 합계액이 6억 원인 사람의 간주임대료는 수입이자가 0원이라고 치면 이 사람의 간주임대료는 324만 원이 된다. [간주임대료수입 = (6억 원 - 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 1.8% = 324만 원]

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「굿비즈부동산」