정부는 2022년까지 주택임대사업자 등록을 유도해 200만 가구의 민간임대주택을 확보하겠다는 계획이었지만, 등록 임대주택에 대한 혜택이 줄어들어 들자 다주택자들 사이에서 임대주택 등록을 꺼리는 분위기입니다.
특히 9·13 대책에 조정대상지역 신규취득 임대주택에 한해 양도세 중과 제외, 종합부동산세 합산배제 혜택을 없앴고, 등록 임대주택 양도세 감면 요건에 주택가액 기준을 신설하는 내용이 담겼습니다.
이번 포스팅에서는 "임대주택이 있을 경우 거주주택에 대한 양도소득세 비과세 요건"에 대하여 알아보겠습니다.
1. 주택 임대사업자의 거주용 주택(1세대1주택)를 양도할 경우 비과세 요건
임대주택은 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택으로 사업자를 등록하여야 하며, 시·군·구청에 민간임대주택에관한 특별법 제5조에 따라 임대사업자등록을 마친 주택이어야 합니다.
임대주택이 있을 경우 거주주택에 대한 비과세 혜택을 무조건 받을 수 있는 것은 아니며, 일정 조건을 충족해야하합니다.
첫번째 임대주택은 양도일 현재 시·군·구청에 ‘민간임대주택에 관한 특별법’에 따른 임대사업자로 등록하고, 세무서에도 사업자 등록을 했어야 합니다. 사업자등록 여부의 판단은 양도일 현재를 기준으로 하므로 거주용 주택 매도계약일 현재 사업자등록을 안 했더라도 잔금일 전에 사업자등록을 하는 것도 인정됩니다. 구청에만 사업자등록을 했거나 세무서에만 사업자등록을 한 경우는 이 규정을 활용할 수 없으므로 주의해야 합니다.
두번째 매입임대주택의 경우 면적은 상관없지만 임대사업자등록 후 임대개시일 당시 공시가격이 수도권 6억원 이하, 수도권 이외의 지역은 3억원 이하에 해당하여야 합니다. 주택공시가격이 이 기준을 초과한 경우라면 임대주택으로 등록해도 이 규정을 활용할 수 없습니다. 다만 임대개시일 이후에 주택공시가격이 이 기준을 초과하는 것은 상관없습니다.
세번째 거주주택 양도세 비과세를 받기 위해서는 임대주택 5년 이상 또는 8년 이상의 임대 기간 요건을 충족해야 합니다. 임대 기간요건을 충족하지 못한 상태에서 거주용 주택을 매도해도 일단 양도세 비과세 처리를 인정하나 나중에 임대 기간요건을 채우지 않고 임대주택을 처분하는 경우에는 당초 양도세 비과세를 취소하고 추징하므로 주의해야 합니다.
네번째 2019년 2월 12일 이후 주택 임대차계약을 체결하거나 기존 계약을 갱신하는 경우 임대보증금 또는 임대료 인상은 연 5%를 초과하지 않도록 하여야 하며, 이 기준을 지키지 않으면 거주주택을 양도세 비과세 받을 수 없습니다.
다섯번째 거주주택은 2년이상 보유 요건에서 2년 이상 무조건 거주해야 양도세 비과세를 적용받게 됩니다. 2017년 8월 2일 이전에 취득한 경우에 해당하더라도 임대주택 외 거주용 주택으로서 양도세 비과세대상이 되려면 반드시 2년 거주요건을 채워야 합니다. 아무리 장기간 보유한 경우라도 2년 거주요건을 채우지 못하면 임대주택 외 거주용 주택으로서 양도세 비과세 대상이 될 수 없습니다.
2. 여러 채의 임대주택을 가진 임대사업자가 거주용 주택를 양도할 경우 비과세 요건
거주용 자가주택은 기존에는 거주기간 충족 시 횟수 제한없이 1세대 1주택을 받을 수 있었으나 이제는 생애 1회만 비과세를 받을 수 있도록 변경되었습니다.
또한 임대주택을 거주목적으로 전환한 주택(직전거주주택보유주택)의 경우 기존에는 2년이상 거주 시 직전거주주택 양도 이후 양도차익분만 비과세되었으나 1세대 1주택이 된 경우에 한하여 양도차익분이 비과세되도록 변경되었습니다.
※거주주택
장기임대주택 사업자가 2 년 이상 거주한 일반주택
※ 직전거주주택
거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택
※ 직전거주주택보유주택
장기임대주택의 의무임대기간을 종료한 후 해당 장기임대주택의 거주주택으로 전환함으로써 일반주택으로 간주되는 2년 이상 거주한 주택
3. 2주택자가 1채를 임대주택으로 등록하고 거주용 주택을 양도할 경우 비과세 요건
4. 관계법령
○ 소득세법 제89조【비과세 양도소득】
① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.
1. 파산선고에 의한 처분으로 발생하는 소득
2. 대통령령으로 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합(分合)으로 발생하는 소득
3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득
가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택
나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택
○ 소득세법 시행령 제155조【1세대 1주택의 특례】
① ~ <19> 생략<20> 제167조의3제1항제2호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 주택(같은 호 가목 단서 및 다목 단서에서 정하는 기한의 제한을 적용하지 아니한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다) 또는 제167조의3제1항제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기가정어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택이 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받아 가정어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(이하 이 항에서 "직전거주주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.
1. 거주주택: 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날 또는 「영유아보육법」 제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것
2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하여 임대하고 있을 것
3. 장기가정어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 사업자등록을 하고, 장기가정어린이집을 운영하고 있을 것
(이하 생략)
○ 소득세법 시행령 제167조의3【1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위】① 법 제104조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택"이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다.
(이하 생략)
② 제1항을 적용할 때 주택수의 계산은 다음 각 호의 방법에 따른다. <개정 2012.2.2, 2014.2.21, 2018.2.13>
1. 다가구주택 : 제155조제15항을 준용하여 주택수를 계산한다. 이 경우 제155조제15항 단서는 거주자가 선택하는 경우에 한정하여 적용한다.
2. 공동상속주택 : 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 제155조제3항 각호의 순서에 의한 자가 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다.
3. 부동산매매업자가 보유하는 재고자산인 주택 : 주택수의 계산에 있어서 이를 포함한다.
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