허위 계약서 작성하면 양도세 비과세, 감면 배제 불이익 및 과태료 부과

최근 부동산 규제가 더욱 강화되면서 업, 다운계약서를 쓰시는 분들을 종종 볼 수가 있습니다. 대부분 양도가액을 낮추려고 하거나, 대출규제를 피하려고 계약서를 허위로 작성하는 경우가 많은데요. 허위계약서를 작성한 사실이 10년 이내에 드러나면 거액의 세금을 추징 당하게 되며,  양도소득세 비과세 대상자라도 거액의 세금을 내야 합니다.

부동산 실거래법을 위반하면 매도인, 매수인, 공인중개사는 모두 처벌됩니다. 매도인은 `양도 소득세 신고 불성실'로 탈루액의 40%가 가산되고, 취득세의 3배 이하의 과태료를 물립니다. 매수인은 취득세가 추가 추징되고, 탈세액의 20%가 가산됩니다.

실거래가액을 거짓으로 신고하면 해당 부동산(토지, 건축물)에 대한 취득세의 3배(분양권의 경우에는 취득가액의 100분의 5)이하에 상당하는 금액의 과태료를 부과한다.

공인중개사는 취득세의 3배 이하의 과태료와 등록취소, 6개월 업무정지 처분을 받을 수 있습니다.

□ 거짓계약서를 작성하면 

비과세·감면 배제 등 불이익

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부동산 등을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 사실과 다르게 작성한 경우 해당 부동산에 대한 양도소득세 비과세 및 감면을 배제합니다.(소득세법 §91②, 조특법 §129①)

즉, 거짓계약서를 작성하면 매도인이 1세대 1주택 비과세 등 요건을 충족하더라도 양도세 비과세·감면 규정을 적용받을 수 없으며, 매수인 역시 향후 해당 부동산을 양도할 때 양도소득세 비과세·감면 혜택이 배제되므로 주의하셔야 합니다.

만약 실지거래가액을 업 또는 다운 금액으로 작성해 거짓 신고하면 해당 부동산(토지 또는 건축물)에 대한 취득세의 3배(분양권의 경우에는 취득가액의 100분의 5) 이하에 상당하는 금액의 과태료가 부과됩니다.

<사례> 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 A씨는 거래상대방 요구 등에 따라 실거래금액 700백만원을 850백만원으로 거짓계약서(업계약서)를 작성했다가 발각되었습니다.

이경우 1세대 1주택 소유자 A씨에게 비과세 배제하고 양도소득세를 추징 당한 사례입니다.

거짓계약서의 거래가액과 실지거래가액의 차이 150백만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액(예시, 122백만원) 중 적은 금액 122백만원을 추징한 것입니다.

* 추징세액 : 거짓계약서 거래가액과 실지거래가액의 차이를 한도로 해서 비과세(감면)받은 금액​

또, 1세대 1주택 소유자로부터 취득한 매수인도 비과세·감면 혜택에서 배제됩니다.

□ 거짓계약서를 작성하여 양도소득세를 무(과소) 신고하는 경우에는 

신고·납부 불성실가산세가 부과

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양도자가 양도차익을 무신고하거나 또는 업·다운 금액으로 신고하는 경우에는 해당 납부세액의 최고 40%에 해당하는 신고불성실 가산세와 일 0.03%(연 10.95%)에 해당하는 납부불성실 가산세가 부과됩니다.

즉, 거짓계약서를 작성하여 양도소득세를 무신고하거나 과소신고하는 경우에는 ‘사기나 그 밖의 부정한 행위’에 해당하여 40%의 신고불성실가산세가 부과됩니다.

​<신고불성실가산세>

① 일반적인 경우 : 무신고 납부세액 × 20%(과소신고는 10%) 

② 사기나 그 밖의 부정한 행위에 해당하는 경우 : 무(과소)신고납부세액 × 40% 

​<사례> 청약 당첨자 등의 요구에 따라 분양권 실거래금액 450백만원을 400백만원으로 거짓계약서(다운계약서) 작성한 분양권 취득자가 추후 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춰 주택을 양도하고 양도소득세 비과세로 신고한 사실이 확인된 경우입니다.

​이 경우 취득자가 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 후 양도하더라도 비과세 적용 배제하고 양도소득세를 추징받게 됩니다.

즉, 거짓계약서의 거래가액과 실지거래가액의 차이50백만원과 비과세를 적용하지 않았을 때 산출세액(예시, 77백만원) 중 적은 금액50백만원 추징합니다.

* 추징세액 : 거짓계약서 거래가액과 실지거래가액의 차이를 한도로 해서 비과세(감면)받은 금액

청약 당첨자 등도 양도가액을 실지거래가액으로 수정하여 추징(가산세 부과)

올바른 부동산 거래를 위한 합리적 선택!

「굿비즈부동산」