광교상가 투자 성공법, 상권분석과 투자 시기가 중요

상가 투자의 기본은 주변 상권과 임대수익률을 판단해 투자 금액과 투자 시점을 결정하는 것입니다. 요즘 같은 경기 침체기에 상가 투자를 고려한다면 수익성보다는 안정성에 더욱 초점을 맞추어야 합니다. 수익성이 아무리 좋아도 시장 상황이 나빠져 장기 공실이 발생한다면 수익률은 아무 의미가 없는 것입니다.

따라서 상가투자는 미래가치 만을 보고 투자하는 것이 아니고 투자시점의 시장 상황과 소비 트렌드를 분석한 후에 투자해야 실패 확률을 줄일 수 있습니다. 그래서 과거에는 지금처럼 선분양이 아니라 후분양으로 하는 경우가 많습니다.

그래서 투자 시점에서 상가에 대한 상권 분석과 임대 수익률을 따져볼 수 있었으며, 공실 문제도 걱정하지 않아도 됐습니다. 하지만 선분양 상가는 역세권 개발, 행정타운 조성, 대기업 유치 등 미래가치에 대한 "선점"만을 강조하다 보니 막상 입주 시점에는 핵심 시설들이 조성되지 않아 오랫동안 상가가 공실로 남아 있거나 기대 이하의 임대수익률로 인해 손해가 발생하게 됩니다. 즉, 상가를 아파트식 투자법으로 접근하면 안 되는 이유입니다.

상가정보연구소에 따르면, 상가는 주거와 달리 공식화된 투자법이 없고 변수도 많아 선택을 잘 못하면 큰 경제적 손해를 볼 수 있는 투자 상품이라 특히 초보 투자자들은 시장의 이해도부터 정립해야 큰 낭패를 면할 수 있다고 설명합니다.

상가투자 초보자가 꼭! 알아야 할 상가 속성 2가지

같은 역세권 상권 안에 있는데도 장사가 잘되고, 안되고 하는 경우를 종종 볼 수 있는데요. 그 이유는 상가의 경우 공식화된 투자법이 없는 데다가 변수도 많기 때문입니다. 따라서 상가 투자에 실패하지 않으려면 반드시 상가 속성을 이해하고 있어야 합니다.

① 유동인구 특성 파악

일반적으로 유동인구는 상권의 수요나 내 상가 앞을 오가는 수요로 정도로 인식하고 있는 경우가 대부분입니다. 유동인구가 많아 영업이 잘 되는 곳에 위치한 상가에는 높은 권리금이 형성되어 있는 경우가 많기 때문입니다. 

하지만 유동인구가 많아도 사실상 점포로 유입되는 수가 적다면 수많은 유동인구 중 다수는 허수에 불과한 것입니다. 다시 말해 상가는 입점 업종에 맞는 수요층이 주로 출입하기 때문에 유동인구가 내 점포로 유입된다는 총량이라고 이해하면 안 되는 것입니다.

② 역세권 특성 파악

초보 투자자들이 범하는 오류 중 하나는 역과의 거리만 따지는 경우가 많습니다. 실제로 역 출구마다 상권 색깔도 다르고 소비인구의 유입량도 다르게 나타나는데요. 소위 거주 수요만 실어 나르는 형식만 역세권인 경우도 많습니다. 직주근접형 도시가 아닌 베드타운 성격이 강한 지역의 역세권은 상권력이 취약할 수밖에 없습니다.

대표적 역세권 상권으로 분류되고 있는 판교의 사례를 보더라도 주거, 직장 등의 수요가 적절히 혼재되어 있어 많은 유동인구의 발길이 끊이지 않는 곳이 대표적 역세권 상권입니다.

광교 역세권 상가 추천

<광교중앙로 중심업무지구 모습> ​

광교 신도시가 아직도 조성 단계에 있다 보니 수요가 많지 않아 상가 수익을 내는데 많은 어려움을 겪고 있습니다. 현재는 광교법조타운을 비롯해 수원컨벤션센터가 입주가 완료되면서 유동인구 유입으로 조금씩 활력을 되찾아가고 있는 상태지만, 가장 핵심 시설인 경기융합타운(경기도청,경기도의회, 도교육청 등) 사업이 마무리되지 않아 유동인구 유입이 활발한 상태는 아닙니다.

그래도 광교 역세권 상가를 추천하는 이유는 광교 신도시가 본격적인 활성화 단계에 접어들고 있어 그동안 저평가 받아왔던 수익형 부동산(상가·사무실) 투자 적기를 맞고 있기 때문입니다.

특히 역세권 입지의 중심업무지구내에 위치해 있는 광교효성해링터타워와 광교SK뷰레이크타워의 경우 풍부한 주거와 업무 수요를 확보하고 있으면서도 비교적 저렴한 임대료가 강점이기 때문에 향후 가장 빠르게 상권이 형성될 곳입니다.

① 광교효성해링턴타워 상가

<광교효성해링턴타워 대로변 상가모습>

4월 말 입주를 시작하는 광교효성해링턴타워입니다. 광교법조타운과 수원컨벤션센터와 인접해 있으며, 두 곳을 연결하는 대로변(광교중앙로)에 인접해 있는 복합업무시설 단지입니다.

오피스 340실(근무인원 1500명 정도 예상), 오피스텔 105실 등 단지 내 고정 수요가 있어 상가 운영에 전혀 문제가 없는 상가입니다. 

문제는 광교 신도시가 활성화 단계에 접어들고 있지만 아직도 공실이 많은 상황이어서 입주가 완료되는 시점이 언제가 될 것인지가 중요한 관건일 텐데요. 주변 오피스빌딩 입주율을 참고해보면 최대 10개월이면 모든 입주가 마무리될 것으로 보입니다. 

광교효성해링턴타워 상가에는 중심업무지구에 위치하면서 광교호수공원과 인접해 있어 입주 선호도가 높은 단지입니다. 여기에 분양가 역시 주변 시세에 비해 저렴했기 때문에 상가 활성화를 위해 임대료를 저렴하게 할 경우 광교에서 가장 빠른 상권 활성화가 될 것으로 판단하는 곳입니다.

지금 광교효성해링턴 타워는 입주 잔금을 준비해야 하는 시기다 보니 대출 진행이 어려운 투자 물건들이 나오고 있는 상황입니다. 투자 시 참고하세요.

② 광교SK뷰레이크타워 상가

<광교SK뷰레이크타워 대로변 상가모습>

광교SK뷰레이크타워는 분양 당시 호수조망권을 확보한 단지로 평가받으면서 인기가 많았던 단지입니다. 분양 초기에는 프리미엄을 붙어 있기도 했습니다. 상가에 프리미엄이 붙는다는 것은 과거에는 상상도 못한 일이지만 건설사들이 선분양을 하면서 미래가치에 대한 선점을 마케팅으로 사용하면서 프리미엄이 붙기 시작한 것입니다.

즉 일부 독점 자리에 프리미엄이 붙어서 거래되다 보니 상가에도 자연스럽게 프리미엄이 붙기 시작한 것입니다. 상가 투자 시 가장 중요한 주변 상권과 임대수익률 분석이 빠진 상태에서 투자가 이루어지다 보니 입주 시점에 예상했던 투자 수익률이 나오지 않는 경우가 대부분입니다. 광교SK뷰레이크타워 상가도 분양 당시 분위기와 다르게 지금은 현실 수익이 반영되면서 분위기는 많이 다운된 상태입니다.

그렇지만 광교 신도시는 활성화 단계에 접어들고 있어 광교호수공원과 수원컨벤션센터와 연계한 풍부한 유동인구와 배후수요가 확보되어 있어 올 하반기 입주 시기에는 투자 분위기는 많이 달라져 있을 것입니다. 

무엇보다 광교SK뷰레이크타워 상가 가치가 높은 것은 오피스 565실과 오피스텔 112실 등 풍부한 고정수요( 2,500명)를 확보하고 있기 때문입니다.

투자 시기는 마지막 중도금과 잔금을 자납으로 준비해야 하는 시기와 경기 침체로 인해 공실이 증가하면서 시장에 부정적 요인이 발생하고 있는 지금이 투자 적기입니다. 

이외에도 광교 상가 투자에 대한 궁금한 내용이 있으시면 저희 「굿비즈부동산」으로 문의해주세요.

책임중개로 성심성의껏 안내해 드리겠습니다.