오피스텔 일반임대사업자로 등록하고 부가세 환급받으면

수익형 부동산인 오피스텔를 구입해 안정적인 임대료를 얻고 싶어 하는 사람들이 많은데요. 제약도 있음을 알아야 합니다. 오피스텔은 건축법상 업무 시설에 해당하지만 건축법상 업무 시설이라도 주택 용도로 임대할 수 있고 업무 용도로도 임대할 수 있습니다. 

이번 포스팅에서는 업무용으로 사업자등록을 하는 경우에 대하여 알아보겠습니다.

1. 업무용으로 임대할 경우 "일반임대사업자"등록

등록 오피스텔을 업무용으로 사용하려는 경우에는 일반임대사업자를, 주택으로 사용하려는 경우에는 주택임대사업자를 선택하면 됩니다. 부가가치세법상 일반임대사업자는 과세사업자이고 주택임대사업자는 면세사업자로 분류하고 있습니다.

과세사업자와 면세사업자의 근본적인 차이는 부가가치세 발생 여부라고 할 수 있습니다. 일반임대사업자는 과세사업자이므로 임차인으로부터 임대료에 부가가치세를 합산한 금액을 임대료로 받은 다음 6개월 단위의 과세기간마다 부가가치세 납부해야 합니다. 이외에 오피스텔을 취득하면서 지급한 건물분에 대한 부가가치세를 환급받을 수 있습니다. 

반면에 주택임대사업자는 면세사업자이므로 임차인으로부터 임대료에 대한 부가가치세를 받을 필요가 없고 오피스텔을 취득하면서 지급한 건물분에 대한 부가가치세도 환급을 받을 수 없습니다.

2. 일반임대사업자를 선택하는 이유

주거용 오피스텔임에도 불구하고 업무용으로 사업자등록을 하는 분들이 있는데요. 대부분 취득할 때 부가가치세를 환급받았거나 보유한 주택수가 늘어나는 것을 피하기 위한 것으로 해석됩니다.

하지만, 기본적으로 일반임대사업자의 경우에는 주택임대가 아닌 사업용으로만 임대할 수 있기 때문에 세입자를 구하기 어려울 뿐만 아니라 의무임대기간 10년을 채워야지만 분양받은 과정에서 환급받은 부가세를 추징당하지 않게 됩니다. 그리고, 임대를 놓게 되면 월세액에 대해 부가세를 신고 납부해야 하는 의무가 발생합니다.

이처럼 일반임대사업자의 경우 오피스텔 구입 시 상당히 큰 규모의 "부가세를 환급받을 수 있다는 것과 종합부동산세 비과세" 혜택 외에는 예전만큼 유리한 측면이 많이 줄어들었습니다.

전문가들은 실제 오피스텔 활용 용도에 따라 임대사업자 유형을 결정하길 권장합니다. 어떤 사업자로 등록하든 세제 혜택에 큰 차이가 없기 때문입니다. 가장 중요한 것은 주거용이든 업무용이든 한 번 임대사업자로 등록하면 나중에 필요에 따라 임의로 변경하기 어렵다는 것입니다. 오피스텔의 경우 예전에는 절대다수가 일반임대사업자 등록을 했던 것에 반해, 최근에는 주택임대사업자로 바뀌는 추세기도 합니다.

3. 일반임대사업자를 주택임대사업자로 변경하려면

오피스텔을 취득하면서 임대 용도에 맞춰서 사업자등록을 해야 함에도 불구하고 부가가치세를 환급받기 위해 사업용 일반임대사업자로 등록한 다음 다시 주택임대사업자로 변경하는 경우가 많이 있습니다. 

납세자가 의무를 이행하지 않으면서 정당한 사유 없이 주택임대사업자로 변경할 경우 환급받은 부가가치세에 대한 가산세가 발생할 수 있습니다.

현행 세법에 따르면 납세의무자가 환급받을 세액보다 많이 환급을 받은 경우에는 가산세를 부과하도록 규정하고 있기 때문입니다.(국세기본법 제47조의 3, 제47조의 4). 즉, 단순히 부가가치세를 환급받기 위하여 일반임대사업자로 등록을 하였다면 애초부터 주택임대사업자라고 가정하는 경우 환급을 받을 수 없었기 때문에 환급받은 부가가치세는 부당하게 많이 환급받은 것으로 취급되어 가산세가 부과된다는 것입니다.  

최근 국세청의 유권해석을 참고해보면, "오피스텔을 분양받은 납세자가 임대 사업을 시작하기 전에 일반임대사업자로 등록을 하고 부가가치세를 환급받은 뒤 오피스텔 준공 후 일반임대사업에 사용하지 아니하고 주택임대사업자로 전환하는 경우에는 당초부터 주택임대사업자로 보아 환급받은 부가가치세에 대하여 초과환급가산세 및 환급불성실가산세를 부과해야 한다"라고 하였습니다.

4. 업무용으로 사용하지 않을 경우

주거용 오피스텔을 업무용으로 등록한 경우에는 반드시 사업자 등록이 되어있는 임차인에게 부가세가 포함된 월세를 받고 세금계산서를 발행해줘야 합니다.

하지만 사업용 임차인을 구하기 어려운 임대인들은 주거용으로 임대한 다음 전입신고를 하지 못하게 하는 등 상가 임대로 위장하는 경우가 많이 있는데요. 잘못하면 부당환급받은 혐의로 부가가치세 추징을 당할 수 있습니다.

국세청의 부가가치세 탈루 사례를 살펴보면 A 씨는 오피스텔 여러 채를 분양받아 상가나 사무실용 건물로 신고해 부가세를 환급받았지만, A 씨는 오피스텔에 주방·화장실 등을 구비하고 주거용으로 임대하면서 임차인이 전입신고를 하지 못하게 하는 등 상가 임대로 위장해 부당환급받은 혐의가 있는 것으로 추정했습니다.

이에 국세청은 오피스텔 입주자 현황, 임차인 사업자 등록 여부, 인터넷 임대 매물 정보를 수집해 확인한 결과, 실제 주거용으로 임대하고 있음이 확인돼 임대 사업자 A 씨에 대해 가산세와 함께 부가세를 추징했습니다.