상가 투자의 성공은 '동선'이다.

상가는 해본 사람만 한다고 할 정도로 상가투자는 어려운 분야입니다. 그렇다고 처음부터 너무 복잡하게 생각할 필요가 전혀 없습니다. 상가투자는 가장 중요하고 기본적인 것만 체크하면 됩니다.

상가 분석의 가장 중요한 요소는 '가시성, 접근성, 동선'입니다. 그 중에서 성공투자의 핵심은 동선입니다. 가시성과 접근성은 상가투자 초보자도 쉽게 알 수 파악할 수 있지만 배후수요를 흡수할 수 있는 핵심 동선을 파악하는 것은 결코 쉬운일이 아닙니다.

"상권는 배후세대로, 상가는 동선으로 판가름난다"고 할 정도로 상가투자의 성공 키워드는 '동선'입니다. 

동선이란 "건축물의 안과 밖에서 사람이나 물건이 이동하는 자취나 방향을 나타내는 선"을 말합니다. 한마디로 사람이 건물의 내부나 외부에서 이동하는 선의 연결을 뜻합니다. 

동선상에 사람의 사각에 많이 노출되면 될수록 좋은 상가인 것입니다. 넓은 도로나 통행로가 주동선일수도 있고

유동층이 이면도로를 주로 이용할 수도 있기때문에 큰 도로가 반드시 주동선이라고 생각하는 것은 맞지 않습니다. 주변 교통과 배후세대, 통행로의 여건에 따라 상가의 가치가 다르기 때문에 편견을 갖는 것은 좋지 않습니다.

※ 동선은 상권이나 입지에 따라 다소 유동적으로 적용할 필요가 있다.

좋은 동선이란?

1. "내부동선"이 고객에게 많이 노출되어야 좋다.

도로나 인도가 접하지 않고 건물에 들어가 내부에서 입구를 찾아야 하는 상가를 먹통상가라고 합니다. 먹통상가는 당연히 가시성과 접근성이 떨어지겠죠! 사방이 외부와 단절되어 막혀 있기 때문입니다. 동대문 쇼핑몰을 생각하시면 이해가 빠르실 겁니다.

이런 상가는 내부동선에 따라 매출차이가 큰데요. 1층 입구와 2층으로 이동하는 에스컬레이터 주변으로만 주요동선이 잡혀 있다고 보시면 됩니다. 그런 이유로 동선에 노출되지 않은 상가는 경매가 수시로 나올 정도로 인기가 없는 상가입니다. 따라서 좋은 상가란 사방으로 뚫려있고 도로와 접해 있으며 사람들이 오래 머물러 있을 있어야 합니다.

2. 사람의 심리를 통해 외부동선을 파악해이 보인다.

흔히 목이 좋아야 장사가 잘된다는 말이있죠! 즉, 목은 "다른 곳으로 빠져 나가는 중요한 통로"를 의미합니다. 상가 동선 중에서 가장 좋은 위치에 자리하고 있는 상가의 중요성을 말하는 것으로 외부동선과 연결되는 곳은 예전이나 지금이나 장사를 하는 사람에게 있어 가장 중요한 부분입니다.

동선을 파악할 때는 가장 먼저 ①사람들이 지나다니는 통로, ②반드시 가야 되는 통로, ③주변 유동층의 동선과 흐름이 이어지는 통로 등 인지 체크해야 하며, 분석하고자 하는 상가나 건물이 외부동선상에 얼마나 어떻게 노출되어 있는지를 판단합니다. 주동선과 다양한 형태의 여러 동선이 복수로 걸쳐 있는 곳의 상가가 가장 목좋은 상가입니다.

※상가 동선과 관련된 응용이론 3가지  ① 최단거리 실현  ②안전 중시  ③집합(추종)

동선은 크고 넓은 대로변 보다 빠른 이면도로의 길을 이용하는 사람들이 의외로 많습니다. 대로변 상가보다 이면도로 상가가 더 잘되는 경우가 이런 것이죠! 또한 위험하거나 안전상 문제가 있어보이면 기피하는 심리가 있습니다.

예를 들어 어둡거나 사람 통행이 뜸한 곳은 피하게 되는 경우입니다.

사람들은 전체의 흐름이나 군중 심리에 의해 많은 사람들이 주로 모이는 곳이나 다니는 곳으로 같이 동참하게 되는 심리도 있습니다. 상권도 주동선과 이미 형성된 곳으로 더 확장되거나 몰리게 되는 경우가 많습니다. 동선은 인간의 본능적 선택에 의해 발달한다고 볼 수 있습니다.

이 외에도 주거지의 대중교통 이용동선은 출근보다는 시간적 여유가 있는 퇴근 동선이 매출에 도움이 됩니다. 출근시간에는 시간이 없는 관계로 상가를 이용하는 횟수가 적을 수밖에 없지만 직장 주변 오피스 상권은 반대로 간단한 식사나 커피 같은 음료판매점 매출이 높습니다.

따라서 퇴근 동선상의 오피스 대상 점포는 식사와 1, 2차 회식이 가능한 업종이 발달합니다. 주변에 위락시설이 가능한 대형 상권이 있다면 그 쪽으로 옮겨가기도 하겠지만, 퇴근시에는 출근 동선에 비해 여유가 있으므로 상가를 이용할때 맛과 멋, 문화가 있는 곳을 찾게 됩니다.

퇴근 동선의 상권은 주거형과 오피스형 상권으로 나눠지고 주로 이용하는 곳과 부수적으로 이용하는 동선의 상권으로 구분됩니다.

<오피스 근무자와 아파트 거주민을 배후수요로 하는 상권>

이 외에도 오피스(기업), 아파트 단지 등 고정고객이 있는 지역의 상가가 좋습니다. 배후의 고정 이용층이 쉽게 접근할 수 있는 지역에 위치한 상가를 선택하는 것이 좋지만 고정고객에 대한 의존도가 지나치게 높은 곳은 야간이나 주말이면 썰렁해질 수 있으므로 낮에만 보고 상가위치를 판단해서는 안되겠죠!

또한 배후에 아파트 단지를 끼고 있으면서 지하철이나 버스 정류장에서 50미터 이내에 있는 상가가 좋습니다. 길목에 있어야 고객을 만날 수 있으니까요. 그러나 지하철역이나 버스 정류장과 가깝다고 반드시 목이 좋은 상가는 아닙니다. 주민들의 동선이 어디로 움직이느냐는 현장답사를 통해 반드시 확인하는 것이 중요합니다.

상권을 파악할 때 고객이 유입되는 상업지역을 제외하고는 동선보다 가장 최우선적으로 살펴봐야 하는 것이 배후세대입니다. 동선을 그릴 때도 어떤 지역의 배후세대가 어느 쪽으로 움직일 것인지를 꾸준히 현장 활동을 통해 살펴봐야 합니다.

3. 흐르는 동선에 주의하라.

지도상 유동인구가 많아 보이고 실제로 현장을 확인했을 때에도 붐비는 도로변에 위치한 상가라 하더라도

주의해야 할 동선이 있습니다. 바로 흐르는 동선입니다.

유동인구의 보행속도가 빠르고 상권 외의 목적지를 향한다던지 하는 이런 동선은 사람들이 가장 많이 속는 유형입니다. 즉, 지나 다니는 사람은 많은데 정작 머물지를 않아 상가매출에 전혀 도움이 되지 않는 동선인 것이죠!

단순히 교통시설 등을 이용하기 위해 거쳐가야만 하는 흐르는 동선도 존재합니다. 겉으로 볼땐 유동인구가 굉장히 많지만 목적을 위해 지나가는 동선이므로 사람들의 발걸음이 매우 빠르고 도보 도로의 폭이 좁아 느긋하게 주변을 살필 여력이 없습니다. 이런 곳은 상권의 힘이 약하므로 잘 살펴보아야 겠죠! 겉으로는 좋아 보이나 실속이 없는 속기쉬운 상가임을 명심해야 합니다.

이처럼 동선을 파악할 때는 단순 이동 선인지 주로 이용하는 동선인지를 알아야 하지만 편의점은 어느 동선에 노출되어 있어도 상관없습니다. 이 외에도 좋지도 나쁘지도 않은 애매한 동선도 있습니다. 이럴 경우 기본적인 유동 인구 흐름이 보이고 나쁜 동선만 아니라면 배후세대, 입지, 업종의 경쟁력에 대한 부분에 주력해서 투자할 상가의 가치를 판단 해야 합니다.

상가에 투자하기전 평일과 주말로 나눠 충분히 확인해 본 후 머무르는 상권인지 흐르는 상권인지, 평일과 주말의 매출 차이가 있는지 등을 꼼꼼히 살펴보아야 합니다.

동선상 위치가 좋은 상가

1.지하철역 연계 가능한 버스 노선이 많은 정류장 주변

2. 대단지 아파트 단지 초입

3. 이동동선에 점포의 수가 많은 지역

4. 차량의 저속주행이 원활하고 보행자의 이동 경로가 단순한 지역

5. 지하철 출구 중 이용률이 가장 높은 곳의 상가

6. 노점상과 같은 비상가판매점이 몰려 있는 곳

7. 고정고객이 있는 상가

8. 주거지역과 동선이 연결된 곳

피해야 하는 상가 7가지

1.공개공지로 막힌 상가

2.조형물이나 조경수에 가려진 상가

3. 전면에 주차장이 있는 상가

4. 완충녹지로 막혀 있는 상가

5. 간판이 잘 보이지 않는 상가

6. 접근성이 나쁜 상가나 먹통형 상가

7. 대중교통의 시작점과 먼 상가

광교 상가 추천

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