수익형 부동산 임대 위탁관리 업체에게 맡길 때는 신중히

최근 수익형 부동산의 공급과잉과 다주택자들의 임대주택 전환으로 인해 부동산 임대시장이 공급자 중심에서 수요자 중심으로 바뀌면서, 임대인들은 높은 수익과 안정적인 월세를 보장받기 위해 부동산 임대관리를 전문가에게 맡기는 경우가 많아지고 있습니다.

특히 임대관리 시장의 변화는 주택을 소유에서 거주 개념으로 변화하면서 임대 시장 확대되고 있는 것과 은퇴 이후의 노후대책으로써 안정적인 현금 흐름을 창출하려는 수요가 늘어나고 있기 때문입니다.

하지만 임대관리업 분야가 제도권으로 진입한 것이 4년 밖에 되지 않아 임대 위탁관리 유형과 운영 방식 등에 대한 이해가 부족한 것이 현실이며, 이 때문에 안정적인 임대 수익을 보장해준다는 업체 말만 믿고 계약을 진행하다 임대인과 세입자 모두 낭패를 볼 수 있어 주의가 요구됩니다.

■ 위탁관리업체를 통한 피해 사례

임대 위탁관리 피해 사례 중 첫 번째가 세입자들로부터 받은 보증금을 돌려주지 않고 폐업을 해버리는 경우인데요. 이럴 경우 세입자는 임대인에게 보증금을 돌려받을 수도 없습니다.

임대인 도장이 빠지는 등 위탁업체가 작성한 계약서 곳곳에 문제가 있어 집주인에게 피해 보상도 요구할 수 없습니다. 따라서 계약 전에 임대관리업체가 임대인을 대신해 계약을 진행할 경우, 세입자는 명확한 내용을 다시 임대인에게 확인해서 계약을 체결해야 합니다. 무엇보다 임대인은 위탁관리업체에게 임대 권한을 위임받는 내용인 보증금이나 월세에 대한 내용을 명확히 해둘 필요가 있습니다.

두 번째 사례는 위탁관리 업체가 세입자에게 보증금을 제때에 돌려주지 않아 피해를 본 경우입니다. 오피스텔에 거주하는 L 씨는 지난해 4월 부동산중개업소(위탁관리업체)를 통해 1년 계약 조건으로 보증금 4000만 원에 월 10만 원을 내는 조건의 반월세 계약서를 작성하고 오피스텔에 입주했으며, 계약기간이 끝난 뒤 보증금 반환을 요구하였지만 보증금을 돌려주지 않아 피해를 본 것입니다.

위 두 사례처럼 주택 또는 건물 임대·관리를 위임받은 위탁관리업체에게 피해를 당한 사례가 자주 발생하고 있는데요. 대부분 계약서에 없는 조건을 내세우며 월세를 가로채거나 계약기간이 끝나도 갖가지 핑계를 대며 보증금을 돌려주지 않는 경우입니다. 즉, 임차인이 피해를 보는 경우가 대부분입니다.

하지만 최근에는 공급과잉과 부동산 침체로 인해 수익률 저하가 우려되는 임대인들이 위탁관리업체가 제시하는 높은 수익률만 믿고 위탁계약을 진행했다가 월세 수익을 못 받거나 수익금 지급 연체와 같은 상황이 발생하고 있어, 임대인 피해도 늘어나고 있는 상황입니다. 따라서 임대인, 임차인 모두 위탁관리업체로 인한 피해를 겪지 않기 위해서는 「임대관리업 유형와 업무 범위」를 정확히 알고 있어야 합니다.

■ 임대관리업 형태와 업무 범위

주택임대관리업은 임대인(집 주인)을 대신해 시설물 관리나 임대료 징수를 해주고 수수료를 받는 업종으로 자가관리형과 위탁관리형으로 분류합니다.  

이 중 위탁관리형은 공실이나 임차료 미납 등의 위험을 임대관리업자가 떠안지 않는 대신 매월 실제 임대료 중 일정액을 수수료로 받는 형태이며, 현재 임대관리업체 대부분이 위탁관리형 사업자입니다. 반면 자기관리형은 공실이나 임차료 미납의 리스크를 임대관리업자가 지면서 책임지고 임대주택을 운영하는 형태입니다. 그 대신 상대적으로 수수료는 높습니다.

① 위탁관리형

위탁관리형은 주로 임대인이 고령자이거나 장애인, 직장인 등으로 시간이 없을 경우에 선호되는 방식입니다. 임대관리회사가 임대인 대신 관리 서비스를 대행하면서 실제 징수된 임대료에서 일정한 비율로 서비스의 대가를 받는 형태입니다. 

관리 특징은 임대료 징수, 임차인 관리, 시설관리 등의 기본 서비스와 월세 보장, 명도소송 대행 등을 수행하기도 하며, 위탁업체는 월세금액의 5~10% 위탁수수료 받습니다. 임대보증금과 임대료를 징수하지만 위탁업체가 보관 관리하지는 않습니다.

② 자기관리형

자기관리형은 임대인의 건물에 공실이 많고 연체율이 높은 경우에 선호되는 방식입니다. 주택의 공실, 임대료 미납 등을 임대인이 아닌 주택임대 관리업자가 부담하는 것으로 임대인은 빈방이 많든 적든 약속된 수입이 보장되기 때문에 수익률에 대한 부담을 덜 수 있습니다.

자기관리형은 주택의 소유자로부터 주택을 임차하여 자기책임으로 전대(轉貸) 하는 형식이므로 임차인의 보증금 및 임대료는 주택임대관리회사가 관리하며 임대인에게는 확정 임대료만 지급하는 방식입니다. 따라서 자기관리형은 임대인 및 임차인의 권리 보호를 위해 다음의 보증상품에 가입해야 합니다.

자기관리형 주택임대관리업자는 임대인과 주택임대관리계약을 체결하거나 임차인과 주택임대차계약을 체결하는 경우에는 위의 보증상품 가입을 증명하는 보증서를 임대인 또는 임차인에게 내주어야 합니다.

이 경우 보증서는 주택도시보증공사, 은행, 중소기업은행, 상호저축은행, 보험회사 중 한곳에 가입한 것이어야 합니다. 

자기관리형은 보증상품의 내용을 변경하거나 해지하는 경우에는 그 사실을 임대인 및 임차인에게 알리고, 자기관리형 주택임대관리업자의 사무실 등 임대인 및 임차인이 잘 볼 수 있는 장소에 게시해야 합니다.

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「굿비즈부동산」