상가 권리금 회수 방해 행위와 판단 기준

상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 ‘권리금 회수 방해 행위’를 크게 4가지로 규정하고 있습니다.

즉 권리금 회수 방해 행위란 ① 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, ② 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 의미합니다.

[상가건물 임대차보호법]

제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) ① 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

3. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

■ 판단 사례

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사례 1] 임차인 L 씨는 임대차 계약 만료를 앞두고 임대인 C 씨에게 임대차 계약을 종료하겠다는 통보하고 권리금 회수를 위해 새로운 임차인 K 씨를 주선하여 임대차계약을 체결해 줄 것을 임대인에게 요구하였습니다.

이에 임대인 C 씨는 신규 임차인에게 당초 월세 110만 원에서 40만 원 인상한 조건을 제시하였으며, 신규 임차인 월세가 너무 많다고 판단해 임대차계약을 포기했으며, 이로 인해 임차인과 신규 임차인 간 권리금 계약은 파기됐습니다. 이로써 임차인은 신규 임차인으로부터 회수할 수 있었던 권리금 2,500만 원을 회수할 수 없게 되었습니다.

임차인 L 씨 은 임대인 C씨을 상대로 권리금 손해배상을 청구하는 권리금 소송을 제기하며, 임대인 C 씨가 상가건물임대차보호법 제10조의 4 제1항을 위반하여 권리금 회수를 방해했다고 주장했습니다.

2018년 8월 9일 수원 지방법원은 임차인 L 씨에게 전부 승소 판결을 선고하며 ‘임대인 C 씨가 당초 조건인 월차임 110만 원에서 150만 원으로 하겠다는 뜻을 표시하면서 임차인이 권리금을 회수하지 못하게 방해하였으므로 임대인은 임차인이 입은 손해액 2,500만 원을 배상할 의무가 있다.’고 판시했습니다.

■ 권리금 협상은 만기 3개월 전부터

위 사례처럼 임차인은 만기 3개월 이전부터 신규 임차인을 미리 주선해 두었다가 만기 3개월 전부터 임대인과 협상을 해야 권리금을 모호 받을 수 있습니다.

임대인의 권리금 방해가 인정되면 임대인은 임차인에게 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 손해배상금으로 지급해야 합니다. 기존 권리금 전부가 보장되는 게 아닙니다.

무엇보다 중요한 것은 신규 임차인이 지급하기로 한 권리금을 입증하기 위해 임차인은 신규 임차인과 미리 권리금 계약을 체결해 두는 것이 좋습니다.

‘임대차 종료 당시의 권리금’ 액수는 국토부 장관이 고시한 권리금의 평가 기준에 따라 정해집니다. 권리금 평가는 수익환원법(해당 점포의 영업 이익이나 현금 흐름을 현재 가치로 환산해 권리금을 산정하는 방법)을 따릅니다. 매출액이나 영업이익을 제대로 신고하는 게 높은 평가를 받는 데 유리합니다.

반대로 권리금 보호 조항으로 인해 임대인의 피해도 있는데요. 임차인이 허위의 신규 임차인을 내세워 임대차 계약 체결을 거부한 임대인에게 권리금 회수 방해로 손해 배상을 청구하는 예도 종종 있기 때문에 주의가 필요합니다.

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