최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인을 보호하는 제도로 '소액보증금 우선변제권'이라고도 합니다. 최우선변제권은 보증금이 소액인 경우 보증금의 일정 금액만큼의 변제를 담보해주는 권리입니다. 즉 임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항).
임대차계약할 때 선순위 근저당권이 있어도, 경매 등에서 최우선변제권이 있는 임차인은 가장 우선적으로 보증금 일부를 변제받을 수 있습니다.
그러나 다음의 경우에는 소액임차인이더라도 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액임차인에 해당되어도 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
처음 상가건물임대차계약을 체결할 때에는 소액임차인에 해당되었지만, 그 후 계약을 갱신하는 과정에서 보증금이 증액되어 소액임차인에 해당하지 않는 경우에는 우선변제권을 행사할 수 없습니다.
우선변제 대상과 최우선 변제 금액
대항력을 갖춘 임차인은 임대보증금 중 일정액을 최우선으로 보호받을 수 있는데, 변제 기준과 변제금은 임차 보증금액으로 정합니다.
※ 최우선 변제받을 수 있는 대상 및 보증금은 아래 표와 같습니다.
2019년 4월 17일부터 임대차 계약 보호 대상이 되는 환산보증금 기준액을 서울의 경우 현재 6억 1000만 원에서 9억 원으로, 부산과 과밀억제권역은 5억 원에서 6억 9000만 원으로 올렸습니다. 다른 광역시와 세종시는 3억 9000만 원에서 5억 4000만 원으로 상향했고, 그 밖의 지역은 2억 7000만 원에서 3억 7000만 원으로 올랐습니다.
※ 환산보증금은 보증금에 월세 환산액(월세×100)을 더한 금액으로 상가건물임대차보호법 적용 대상을 정하는 기준이 된다.
우선변제대상이 되는 보증금 기준과 최우선 변제 금액은 서울의 경우 6500만 원 이하 보증금일 경우 최대 2200만 원이 최우선 변제받을 수 있습니다. 수도권 중 과밍억제권역의 경우는 5500만 원 이하 보증금일 경우 1900만 원을 최우선 변제받을 수 있으며, 광역시는 3800만 원 이하 보증금일 경우 1300만 원을 최우선 변제받을 수 있습니다. 그 밖의 지역의 경우 3000만 원 이하 보증금일 경우 최대 1000만 원까지 소액보증금을 최우선 변제받을 수 있습니다.
Q&A
Q] 2015년 12월 1일 성수동에서 상가건물을 보증금 1천만 원 월차임 50만 원에 임대차계약을 했습니다. 사업자등록을 하고 확정일자도 받았습니다. 그런데 선순위 저당권자(저당권 설정일 2013년 1월 5일)가 2017년 7월 15일 경매를 실행하였습니다. 최우선변제를 받을 수 있나요?
A] 소액임차인의 최우선변제는 담보물권 설정일(2013년 12월 1일 서울시 기준 환산보증금 5천만 원 이하일 경우 1천5백만 원까지)을 기준으로 합니다.
보증금 1천만 원, 월차임이 50만 원일 때 환산보증금은 6천만 원으로서, 서울시 기준 환산보증금 5천만 원을 초과하므로 최우선변제를 받을 수 있는 임차인에 해당하지 않습니다.
다만, 확정일자를 받았으므로 경매의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
용어 이해
1. 대항력(對抗力)
대항력은 임차인이 제3자, 즉 임차상가건물의 양수인, 임대할 권리를 승계한 사람 또는 그 밖에 임차상가건물에 관해 이해관계를 가지고 있는 사람에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말합니다.
상가건물의 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 대항력을 갖추려면 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청해야 합니다.
2. 우선변제
우선변제는 대항력과 쌍둥이처럼 따라다니는 개념입니다.
임차건물 경매 시 저당권자나 가압류권자 등 후순위권리자, 기타 채권자 보다 우선해서 건물 매각 대금에서 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
쉽게 말해 우선변제권이 있는 상가 건물이 경매에 넘어갔을 때 다른 채권자 보다 더 빠르고 강력하게 보증금을 받을 수 있어 손해나 피해 입을 확률이 줄어드는 셈입니다.
우선변제권은 임차인이 대항력 취득 조건인 건물 인도와 사업자등록 후 관할 세무서장으로 부터 임대차계약서에 확정일자를 받으면 확보할 수 있습니다. 계약기간 중 보증금을 증액하거나 재계약 시 보증금을 증액했을 때는 늘어난 보증금의 우선변제권 확보를 위해 반드시 다시 확정일자를 받아야 합니다.
3. 최우선변제권
최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인을 보호하는 제도로 '소액보증금 우선변제권'이라고도 합니다. 최우선변제권은 보증금이 소액인 경우 보증금의 일정 금액만큼의 변제를 담보해주는 권리입니다.
즉 임대차계약 전 이미 저당권을 설정한 근저당권자 등이 있어도 최우선변제권이 있는 임차인은 가장 우선적으로 보증금 일부를 변제받게 됩니다.
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