주택임대 소득 2,000만 원 이하일 때, 분리과세와 종합과세 중 어떤 것이 유리할까?

올해부터 주택임대 소득에 대해 전면 과세됩니다. 이에 따라 주택임대 수입 금액 2천만 원 이하여도 소득세를 신고해야 합니다. 1주택자는 기준 시가 9억 원을 초과하는 주택 월세 수입, 2주택자는 모든 월세 수입, 3주택자는 보증금(간주임대료로 산정)과 모든 월세 수입에 대하여 소득세 신고를 해야 합니다. 

주택임대 소득을 신고할 때는 보유 주택 수, 임대 유형 외에도 주택임대 소득과 근로소득 등이 있는지, 세무서와 지방자치단체에 등록했는지 등에 따라 세금이 달라집지다. 즉, 수입 금액 2천만 원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택할 수 있습니다. 

분리과세인 경우 임대수입 전체가 아닌 필요경비율과 기본공제를 적용한 금액으로 임대 사업자 등록 여부에 따라 필요경비율과 기본공제금액이 달라집니다. 종합과세는 타 소득과 합산되므로 합산금액에 6%~42% 세율이 적용됩니다. 

1. '분리과세' 적용 방법 

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분리과세는 다른 소득 금액에 합산하지 않고 따로 과세하는 방식을 말합니다. 연간 임대수입이 2000만 원 이하라면 2019년 과세분부터 분리과세(14%) 또는 종합과세(6~42%)를 선택할 수 있습니다. 과세표준은 임대수입 전체가 아닌 필요경비율과 기본공제를 적용한 금액으로 임대사업자 등록 여부에 따라 필요경비율과 기본공제금액이 달라집니다.

'임대주택으로 등록했을 경우' 8년 장기는 수입 금액에서 필요경비율 70%와 기본공제 400만 원을 적용하고, 4년 단기는 필요경비율이 60%와 기본공제금액이 4백만 원을 적용합니다. 감면율은 감면 대상 소득세의 30%(장기일반민간임대주택 등은 75%)을 적용합니다. '임대주택으로 등록하지 않으면' 필요경비율 50%, 기본공제 200만 원을 적용합니다. 

<8년 이상 장기일반민간임대주택 등록을 했을 경우>

예) 주택임대 소득이 1500만 원이고, 다른 종합소득이 없는 경우(분리과세 적용)

       ① 주택임대사업자 등록했을 경우(8년 장기)

           = {[1500만 원-(1500만 원 x70%)-400만 원]x14%} x75%=52,500원

      ② 임대사업자등록하지 않을 경우:

            = {[1500만 원-(1500만 원 x50%)-200만 원]x14%}=770,000원

2. '종합과세' 적용 방법 

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주택임대 소득을 합산하였을 경우 2000만 원 이하임 때는 분리과세와 종합과세 중 본인에게 유리한 방법을 선택하면 되지만, 주택임대 소득이 2000만 원 이상일 때는 반드시 종합과세대상입니다. 즉 배당·근로·사업·연금·기타소득 등을 모두 합쳐 과세하는 것이며, 임대 소득은 이 중에서 사업소득에 해당합니다.

종합과세를 선택할 경우에는 6~42%의 종합소득세율에 따라서 세율을 적용받게 됩니다.

3. 주택임대 소득세 계산 사례

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[참고: 한국세정신문]

① 주택임대 소득과 근로소득이 함께 있을 경우

4인 가족으로 구성된 A 씨는 아래와 같이 주택임대 소득과 근로소득(총 급여액 5천만 원)이 함께 있으며, 임대주택은 모두 9억 원 이하이며, 세무서와 지방자치단체에 주택임대 신고를 하지 않은 상태입니다.

• 본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제 600만 원=150만 원×4명)

• 근로소득공제를 차감한 소득 금액은 3천775만 원, 국민연금 및 보험료 등 소득공제금액은 837만 5천 원이며, 연말정산으로 이 납부한 세액은 176만 6천250원임.

 ○ A 씨가 납부할 세액[· 종합과세 적용 : 516,600원, 분리과세 적용 : 420,000원]

 ○ 종합소득세 납부할 세액 계산

② 세무서와 지자체에 모두 등록한 경우(감면율 30% 적용)

4인 가족으로 구성된 B 씨는 아래와 같이 주택임대 소득이 있으며, 주택임대 소득 외의 다른 종합소득 금액은 없습니다. 임대주택 모두 기준 시가 9억 원 이하이고 세무서와 지방자치단체에 임대 사업 등록하였으며, 30% 세액감면(4년 이상 임대) 대상입니다.

*본인, 배우자, 자녀 2명으로 모두 150만 원 인적공제 대상임.(인적공제 600만 원=150만 원×4명)

 ○ B 씨가 납부할 세액[· 종합과세 적용 : 111,944원, 분리과세 적용 : 313,600원]

 ○ 종합소득세 납부할 세액 계산

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