상가건물 임대차보호법 의미와 적용범위

상가건물 임대차보호법은 상가 건물을 임대, 임차할 경우 「민법」에 대한 특례를 규칙으로 정하여 영세 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 돕는데 목적이 있습니다.

일반적인 임대차보다 임차인의 보호를 강화한 법률로서, 이를 위해 상가건물 임대차에 관하여 다음과 같은 특례를 규정하고 있습니다.

• 임대차기간의 보장

• 차임연체에 따른 해지의 특례

• 차임이나 보증금의 증액의 제한

• 보증금의 월차임 전환 시 산정률의 제한

• 대항력의 부여

• 보증금의 우선변제권 인정

• 권리금 회수기회 보호 등

적용범위

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상가건물임대차보호법은 상가건물의 임대차에 한하여 적용됩니다. 위 법의 적용대상인 상가건물은 부가가치세법 제5조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조의 규정에 의한 사업자등록 대상이 되는 건물을 말합니다. 따라서 사업자등록의 대상이 되는 상가, 사무실, 공장, 창고 등 영업용 건물만 이 법의 적용을 받으며, 사업자등록의 대상이 되지 않는 동창회 사무실, 종친회 사무실, 자선단체 사무실, 봉사단체 사무실, 교회 등의 비영리단체의 건물은 이 법의 적용을 받지 않습니다.

건물의 영업성은 임대차 목적물의 주된 부분이 어떠한 용도로 사용되고 있는지를 기준으로 판단하므로, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되는 경우에 건물의 영업성이 인정됩니다. 하지만 일시사용을 위한 상가건물임대차의 경우에는 이 법이 적용되지 않습니다.

상가건물의 임대차 중에서 보증금이 대통령령이 정하는 보증금액 이하인 경우에만 상거건물 임대차보호법 적용을 받을 수 있으며, 초과할 경우에는 민법의 임대차 규정을 적용 받게됩니다.

'대통령령이 정하는 보증금액'은 당해 지역의 경제여건 및 상가규모 등을 고려한 것으로 현재는 다음과 같습니다. 

•  서울특별시 : 9억원

•  「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역 및 부산광역시: 6억9천만원

•  광역시, 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원

•  그 밖의 지역 : 3억7천만원

이때 보증금 외에 차임약정이 있는 경우에는 그 차임액에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산해야 합니다. 즉 '환산보증금 = 보증금 + 월세 × 100'입니다. 예를 들어 보증금 1억원에 월세 100만원을 차임약정으로 한 경우 환산보증금은 2억원이 되는 것입니다.

Q&A

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1. 어린이집

Q] 아파트 단지 내에서 어린이집을 위탁받아 운영하고 있습니다. 2015년 최초 입점하여 현재 보증금과 월세가 각각 6천만 원, 230만 원이며 임대차 만료일은 2018년 2월 15일입니다. 임대인이 재계약 시에는 월세를 450만 원으로 증액해 달라고 요구하고 있습니다. 어린이집은 상가임대차법에서 규정한 임대료 증액 상한선(5%)을 적용받을 수 없나요?

A] 상가건물 임대차보호법’의 상가건물은 사업자등록의 대상인지 아닌지를 기준으로 판단하므로, 사업자등록을 갖추지 않고 고유번호를 발급받는 어린이집 등 비영리법인의 경우에는 '상가건물 임대차보호법'의 적용을 받을 수 없습니다.

임대인은 ‘상가건물 임대차보호법’에서 규정하고 있는 임대료 증액 상한 요율과 무관하게 임대료 증액을 요구할 수 있습니다. 하지만 임차인도 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 차임의 감액을 요구할 수 있으므로, 양 당사자는 경제사정, 주변 시세 등을 고려하여 합리적으로 협의해야 할 것입니다. 

2. 제조 공장

Q] 2017년 6월 30일 서울시 소재 상가건물을 보증금 5천만 원과 월차임 3백만 원에 공장 용도로 임대차하였습니다. 제조업으로 사업자등록을 하였는데, 상가건물임대차보호법 적용받을 수 있나요?

A] 상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문 제3조 제1항에 비추어 보면 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 말합니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 합니다. 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만 이루어지는 공장 · 창고 등은 법 적용을 받을 수 없으나, 상행위가 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용 대상입니다.

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