전세낀 주택 구입할 때 보증금 가압류 여부 반드시 확인

임차인이 있는 주택을 매수할 경우 반드시 임대차보증금반환채권 가압류가 있는지 확인해야 합니다. 가끔 매도인이 매수인에게 채권 가압류가 되어 있는 것을 알리지 않고 집을 매도하는 경우가 있어 피해가 발생하곤 합니다. 

매수인은 임대차보증금반환채권 가압류가 되어있지 모른 체 임차인이 있는 주택을 매수하면서 임대차보증금을 공제한 나머지 매매 대금을 매도인에게 지급하고, 이후 임대차 기간이 종료되면서 임차인에게 임대차보증금을 반환한 것입니다. 그런데 이후 임차인의 채권자가 주택이 양도된 것을 알고 양수인에게 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 제시하면서 보증금을 달라고 하는 것입니다. 

그런데 매수인은 임대차보증금반환채권이 가압류되어서 임차인에게 임대차보증금을 지급하여서는 안된다는 것을 매도인이 알려주지 않았습니다. 이 경우 매도인의 지위를 승계 받은 매수인은 임차인의 채권자에게 임대차보증금반환채무를 부담하야 할까요. 

대법원 판례

(2013. 1. 17. 선고 2011다49523 판결)

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전세를 안고 아파트를 구입한 매수인 D씨는 임대차기간이 만료되어 임차인에게 전세보증금을 전부 지급한 다음 직접 거주하고 있습니다. 그런데 최근 법원으로부터 채무자를 기존 임차인(B 씨)으로, 제3채무자를 본인(D 씨)으로 한 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령서를 송달받았습니다. 저는 아파트를 구입할 당시는 물론 임차인에게 보증금을 반환할 당시 전 임대인이나 임차인에게 보증금에 가압류가 된 사실을 통보받은 사실이 없습니다. 

아파트를 매수할 당시의 임차인 B 씨에 대해 대여금 채권이 있는 A 씨는 B 씨를 채무자로, 임대인(매도인)인 C 씨를 제3채무자로 해 B 씨의 C 씨에 대한 임대차보증금 반환채권을 가압류했습니다. 그 뒤 A 씨는 B 씨를 상대로 대여금 청구소송을 제기해 확정판결을 받은 후 가압류를 본압류로 이전하는 채권압류 및 추심명령을 신청해 위 결정문이 송달됐습니다. 한편 귀하는 아파트를 매수할 당시 임대보증금에 가압류가 돼 있는 사실을 알지 못했을 뿐만 아니라 B 씨나 C 씨로부터 보증금에 가압류가 돼 있는 사실을 통지받지 못해 임대 기간이 만료되자 B 씨에게 임대보증금을 모두 반환했는데 전 임대인과 임차인 및 채권자 사이에 이뤄진 채권가압류를 이유로 가압류된 금액을 지급해야 한다는 것은 부당하다는 것입니다. 

결국 쟁점은 채권가압류결정이 추심채권자인 A씨와 채무자인 임차인  씨, 제3채무자인 C 씨 사이에 이뤄진 경우 아파트를 매수한 D 씨가 그 효력이 미치는지 여부입니다. 임대주택이 양도된 경우에 그 양수인은 주택의 소유권과 결합해 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴해 임차인에 대한 임대차보증금 반환채무를 면하게 되고, 임차인에 대해 임대차보증금 반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 해 그 임대차보증금 반환채무의 지급 금지를 명령받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼 수밖에 없습니다. (대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 판결)

법원 판단의 의미는 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인의 경우 보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되었다면, 매수인은 채권가압류의 제3채무자(매도인)의 지위를 승계하며 이 경우 가압류채권자는 매수인에 대하여만 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 판시하였습니다. 따라서 매수인 D 씨는 채권자 A 씨에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있다 할 것입니다.

그러나 매도인 C 씨가 매수인 D 씨에게 임대차보증금이 가압류돼 있다는 사실을 알려주지 않았고, 임차인 B 씨도 자신이 임대보증금을 받을 지위를 상실했다는 것을 알리지 않고 임대보증금을 수령해 귀하가 이중으로 임대보증금과 추심금을 지급하게 된 것이므로 귀하는 전 임대인이자 매도인인 C 씨를 상대로 손해배상 청구를 할 수 있습니다.

피해를 막기위한 방법

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매수인이 위 판결과 같은 피해를 막기위해서는 스스로 확인하는 길 밖에 없는데, 보증금반환채권의 경우 압류됐거나 담보로 잡혔는지를 매수인이 공식적으로 확인할 길이 없습니다. 이 압류·담보는 등기부에 공시되지 않기 때문입니다. 이 점을 감안하면, 이중으로 보증금을 지급해야 할 처지에 놓인 매수인은 억울할 수 밖에 없습니다. 그러나 세입자의 채권자·담보권자로서는 권리확보 조치를 제대로 취했으니, 이들의 권리도 보호해야 하는 것도 맞습니다.

따라서 전세를 낀 주택을 구입할 경우에는 전세 보증금이 압류됐거나 담보로 잡혔는지는 매수인이 매도인을 통해 확인할 수밖에 없습니다. 채권이 압류·담보 설정됐다는 사실은 그 채권의 채무자인 매도인에게는 통지되기 때문에 매수인의 입장에서는 매도인을 통해서라도 위 사실을 확인해야만 억울한 일을 피할 수 있습니다.

즉, 매수인은 매도인에게 "세입자의 보증금반환채권을 제3자가 압류·가압류했거나 담보로 취득했다는 통지를 받은 적이 있나요?"라고 질문해 매도인으로부터 확인 받을 필요가 있을 것입니다. 이때 녹음을 해두면 더울 좋겠죠.

또 매매계약서를 작성할때 법리를 염두에 두고 적절한 조항을 특약 사항에 기재하는 것도 방법입니다. 즉, 매도인이 확인해 준 내용을 명시하고 그런 사실이 있었다면 해당 압류·담보 내용을 기재하며 매도인의 확인 내용이 실제와 다른 것으로 밝혀질 경우 매수인이 취할 수 있는 구제조치 내용을 특약 사항에 넣는 것입니다.

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「굿비즈부동산」