12·16부동산 대책 주요 내용 정리

정부가 주택 금융, 세제, 공급 등을 규제로 하는 강력한 부동산 종합 대책을 발표했습니다. 특히 이번 대책의 핵심은 최근 강남 등 고가주택을 중심으로 한 실거래가 조사에서 갭투자 거래가 증가하고 증여·법인 설립 등을 활용한 투기성 매수가 증가한 것이 주요 원인이 되었습니다.

이로 인해 풍부한 시중 유동성 자금이 서울 등 일부 지역의 주택시장으로 유입되면서 최근 국지적 과열 현상이 나타나고 있는 데다가 저금리로 자금조달 비용이 낮고, 낮은 보유 부담 등에 따른 시세차익 기대가 매수세 확대에 영향을 미치고 있는 것으로 판단한 것입니다.

이에 따라 정부는 '투기수요 근절, 맞춤형 대책, 실수요자 보호'라는 3대 원칙을 세우고 이번에 강력한 부동산 종합 대책을 발표한 것입니다.

주택담보대출 LTV와 DSR 강화

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<주택담보인정비율(LTV) 강화 내용>

이번 대책에서는 투기지역·투기과열지구 등 규제 지역에서 해온 대출 규제에 '가격 구간'을 두었는데요. 시가 9억 원 초과~ 15억 원 이하 주택, 15억 원 초과 주택으로 구간을 나눠서 대출 규제를 차별화했습니다. 시가는 'KB 부동산' 또는 '한국감정원' 시세를 말합니다. 둘 중 한 곳에서라도 15억 원이 넘는 것으로 나오면 대출이 안 됩니다.

「시가 9억 원~15억 원 주택」의 경우 23일부터 LTV(주택담보대출비율)가 현행 40%에서 20%로 대폭 줄어들게 됩니다.

예를 들어 14억 원짜리 집이면 9억 원 이하 구간에는 주택담보인정비율(LTV) 40%(3억 6000만 원)를 적용하고, 9억 원을 넘는 나머지 5억 원에 대해서는 LTV 20%(1억 원)를 인정한다. 기존에 5억 6000만 원까지 받을 수 있었던 대출 가능액이 4억 6000만 원으로 1억 원 줄어듭니다. 

「15억 초과 주택」은 대출이 금지되며, 집값 기준에는 기존 아파트 분만 아니라 신규 분양 아파트도 포함됩니다. 분양가가 15억 원 이상이면 중도금 대출이 안 되며, 시세가 15억 원 이상이면, 중도금을 자기 돈으로 완납했더라도 잔금 대출도 받을 수도 없습니다.  재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가 분담금 대출, 잔금 대출에도 모두 적용됩니다. 재건축·재개발로 새로 분양받는 아파트의 분양가 또는 시세가 15억 원을 초과하면 마찬가지로 대출을 받을 수 없다. "적용은 17일부터 시행"합니다.

다만 재건축·재개발 조합원이 1주택자로서 사업 추진(조합설립 인가) 전까지 일정 기간(1년 이상) 실거주한 경우 등 불가피한 사유가 인정될 때는 대출을 받을 순 있습니다.

<총부채원리금상환비율(DSR) 강화 내용>

또, 총부채원리금상환비율(DSR) 관리도 강화됩니다. 신용대출 등을 주택 구입에 활용하는 대출 규제 우회경로를 차단한다는 것입니다. 그동안 평균 DSR은 업권별 평균 목표 이내로 금융회사별로 관리해왔지만, 앞으로는 투기지역 또는 투기과열지구의 시가 9억 원 이상 초과 주택에 대한 담보대출을 차주는 차주 단위로 DSR 규제를 적용받게 됩니다. 

즉, 시가 9억 원이 넘는 주택의 경우 ‘대출자 별’로 총부채원리금상환비율(DSR) 40%를 넘길 수 없습니다. 그동안 은행은 가계대출 DSR을 평균 40%에 맞추면 됐습니다. 다시 말해 A 고객에게 DSR 20%를 적용하면 B 고객에겐 60%를 적용하는 식이었습니다. 하지만 이젠 9억 원 넘는 주택 보유자에겐 40%를 반드시 적용해야 합니다.

주택담보대출 가능 요건 강화

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고가주택 기준을 공시가격 9억 원에서 ‘시가’ 9억 원으로 적용기준이 달라집니다. 또, 투기나 투기과열지구에서 고가주택을 구입할 경우 1년 내 전입을 하거나 기존 주택을 처분해야 합하며, 무주택 세대도 1년 내에 전입을 마쳐야 합니다. 

투기지역 혹은 투기과열지구 주택임대업 개인사업자대출 임대업 이자상환비율(RTI) 기준을 1.5배 이상으로 강화합니다. 이와 함께 전세대출을 이용한 갭투자 방지 방안도 내놨습니다. 민간 기업인 서울보증보험도 시가 9억 원 넘는 주택을 구입하거나 보유한 차주에 대해서는 전세대출 보증을 제한할 계획입니다. 또 차주가 전세대출받은 후 시가 9억 원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유하면 전세대출 회수하기로 했습니다.

양도소득세 보완

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현재 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도할 경우 2주택자는 10% 포인트, 3주택자는 20% 포인트의 양도세가 중과되고, 장기보유특별공제 적용도 배제됐습니다. 그러나 내년 상반기까지 다주택자가 조정대상지역 내 10년 이상 보유한 주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세 중과가 배제되고 장기보유특별공제가 적용됩니다. 

지금은 주택(조합원 입주권 포함) 보유 기간 1년 미만은 40%, 1년 이상은 기본세율(다주택자가 조정대상지역 내 주택 매각 시 10~20% 포인트 중과)을 적용하고 있으나 2021년 양도분부터는 1년 미만 보유 주택은 양도세율을 50%로 10% 포인트 인상합니다. 1년 이상~2년 미만 보유 주택은 현행 기본 세율(6~42%) 대신 양도세율 40%를 적용하기로 했습니다. 

또, 9·13 대책에 따라 그동안은 대출·청약 시에만 분양권을 주택 수에 포함해 왔으며, 세제상 다주택자 여부를 판단할 때는 주택 수에 분양권은 포함하지 않았습니다. 2021년 이후 양도분부터 조정대상지역 다주택자 양도세 중과 시 주택 수에 분양권도 포함하기로 했습니다.

<1세대 1주택자 장기보유특별공제에 거주 기간 요건 추가>

이와 함께 실거래가 9억 원 초과 주택을 보유한 1세대 1주택자가 장기보유특별공제를 받을 때 보유기간 외에도 거주 기간 요건을 추가해 세제 혜택을 거주 기간별로 차등 적용합니다. 그동안 1주택자가 거주하지 않아도 3년 이상 보유하기만 하면 보유기간에 따라 장기보유특별공제를 적용했으며, 공제율은 3년 이상부터 연 8%씩, 최대 80%까지였습니다. 

하지만 법 개정 후 내후년부터 장기보유특별공제에 거주 기간 요건을 추가해 3년 이상부터 보유기간과 거주 기간에 공제율을 각각 4%씩 적용하기로 했습니다. 즉 9억 원이 넘는 집을 보유하되 자신은 다른 곳에 살고 있다면 보유기간이 10년 이상이더라도 공제율은 최대 40%만 적용받게 되는 것입니다.

현재는 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 신규 주택 취득일로부터 2년 이내에 기존 주택을 양도하면 비과세 혜택을 받을 수 있었지만, 이제부터는 기존 주택 처분 기한은 1년으로 줄어들게 됩니다.

즉, 비과세 혜택을 신규 주택 취득일로부터 1년 이내에 전입하고 기존 주택은 1년 이내에 양도하는 경우에만 주기로 했으며, 적용 시기는 당장 이달 17일 이후 새로 취득하는 주택부터입니다. 다만 대책 발표 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지불했다면 제외됩니다.

분양가 상한제 지역 확대

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민간택지 분양가 상한제 적용 지역은 기존에 강남·서초·송파·강동·마포·용산·성동·영등포구 등 8개 구, 27개 동에서, 앞으로는 강남·서초·송파·강동·영등포·마포·성동·동작·양천·용산·서대문·중구·광진구 13개 구 전 지역과 경기도 과천·광명·하남시의 13개 동도 분양가 상한제가 적용됩니다.

경기도 시별 적용 지역은 △광명시 광명, 소하, 철산, 하안 △하남시 창우, 신장, 덕풍, 풍산 △과천시 별양, 부림, 원문, 주암, 중앙입니다.

주요 정비 사업 이슈 등이 있는 자치구 중에서 시장 영향력이 상대적으로 큰 5개고(강서·노원·동대문·성북·은평구)에서는 37개 동을 추가 지정했습니다.

자치구별로 보면 강서구(방화, 공항, 마곡, 등촌, 화곡), 노원구(상계, 월계, 중계, 하계), 동대문구(이문, 휘경, 제기, 용두, 청량리, 답십리, 회기, 전농), 성북구(성북, 정릉, 장위, 돈암, 길음, 동소문동 2·3가, 보문동 1가, 안암동 3가, 동선동 4가, 삼선동 1·2·3가), 은평구(불광, 갈현, 수색, 신사, 증산, 대조, 역촌) 등입니다. ​

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「굿비즈부동산」