상가 보증금, 권리금도 신용보험으로 보호받자!

2019년 9월 24일 ‘상가보증금 신용보험’에 가입할 수 있도록 하는 등의 내용이 담긴 ‘보험업법 시행령’ 개정안이 국무회의를 통과하면서 이제는 '상가 임차인이 임대인 동의를 받지 않아도 보증금과 권리금을 보호'받을 수 있게 되었습니다.

상가보증금 신용보험은 상가 임대차 계약이 끝나거나, 이를 해지할 때 임차인이 보증금(환산보증금 9억원 이하)을 돌려받지 못하는 경우에 보증금을 보상해 주는 보험입니다. SGI서울보증이 지난해 9월부터 판매하고 있으며, 상품은 '권리금보호신용보험'과 '상가보증금보장신용보험' ​2가지입니다.

<상가보증금 신용보험 가입 개선>

「상가보증금보장신용보험」은 상가건물 임차인이 임대인으로부터 임차보증금을 돌려받지 못한 경우 임차보증금을 보상하는 보험으로 서울시의 경우 최대 보증금액은 9억원, 보험료율은 연 0.324% 수준입니다. 「권리금보호신용보험」은 임차인이 권리금을 받기로 했음에도 임대인이 이를 방해해 발생하는 손해를 보상한다. 이 상품은 권리금 계약에 따라 이미 권리금을 지급한 상가건물 임차인이 가입할 수 있다. 보험 가입은 최대 3억 원이고 보험료율은 연 0.232% 수준입니다.

상가권리금보호신용보험

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권리금은 상가건물의 새 세입자가 건물주나 기존 세입자에게 임대료 이외에 지급하는 일종의 자릿세입니다. 권리금보호신용보험은 현재 상가를 임차하고 있는 세입자가 새로 들어오려는 세입자로부터 권리금을 받기로 했음에도 불구하고 임대인인 건물주가 상가건물 임대차보호법에 규정된 권리금 회수 기회를 방해하여 현재 세입자가 권리금을 받지 못해 발생하는 손해를 보험회사가 보상해 주는 것입니다.

현행 상가건물임대차보호법은 기존 세입자가 새 세입자를 구해 권리금을 받는 것을 건물주가 정당한 이유 없이 방해하지 못하게 하고, 이를 어길 경우 건물주가 세입자에게 손해를 배상하도록 하고 있습니다. 그럼에도 불구하고 건물주가 불응하는 경우 세입자가 직접 건물주를 상대로 강제집행을 해야 하는 등 어려움을 겪을 수 있는 것을 보험회사가 이를 대신해주는 것입니다.

세입자는 건물주가 권리금 회수를 방해할 경우, 법원의 확정판결 등에 따라 보험금을 청구할 수 있습니다. 확정판결이 난 이후에 보험금을 청구하면 이를 토대로 보험금 지급 결정을 하고, 지급 결정이 되면 7일 이내에 그 손해배상액을 지급합니다. 확정판결 이후에 보험금 지급 결정까지의 걸리는 시일은 길게는 30일 정도 소요되며, 임대인에게 보험금 청구 사실을 통보해야 하는 등 행정적인 문제로 길게는 2주의 시간이 걸릴 수도 있습니다.

대한법률구조공단 산하 상가건물임대차분쟁조정위원회의 조정을 통해서도 보험금 청구가 가능한데, 조정 시 납부하는 수수료는 서울보증보험이 대한법률구조공단에 출연하는 출연금을 통해 지원되므로, 보험에 가입한 세입자는 따로 납부할 필요가 없습니다.

상가보증금보장신용보험

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상가보증금 보장신용보험은 주택 전세금 반환 보증상품이라고 보면 됩니다. 상가건물 임대차계약이 해지 또는 종료되었거나 임차목적물에 대한 경매 또는 공매 절차가 개시되어, 임차보증금을 돌려받지 못해 발생하는 손해를 보상하여 드리는 상품입니다. 앞으로는 임대인 동의 없이 보험에 가입할 수 있습니다.

해당 상품에 가입하기 위해서는 사업자등록의 대상이 되는 상가건물임대차계약을 체결하여 상가건물을 인도받고, 사업자등록을 한 후, 상가임대차계약서에 확정일자를 부여받아야 합니다.

■ 가입대상 임대차계약

「상가건물 임대차보호법」제2조 제1항의 적용 범위 이내의 상가건물임대차계약으로서, 임대차 기간 1년 이상인 건만 가입이 가능하며, 상가임대차계약 보증금액(지역별 환산보증금)은 다음과 같습니다.

<지역별 환산보증금 내용>

예로 서울 소재 상가건물로서, 보증금 5,000만 원, 월차임 500만 원인 상가임대차계약의 경우, 환산보증금은 5억5천만원(500만원×100+5,000만원)이므로 상가건물 임대차보호법 적용 범위 이내에 해당되어 보증보험에 가입할 수 있습니다.

■ 보험금 지급 사유

채무자인 임대인이 임대차계약에서 정한 채무를 이행하지 아니하여 임차인이 입은 재산상 손해를 보상합니다. 내용은 다음과 같습니다.

① 임대차계약이 해지 또는 종료되었으나 임대인이 임대차계약에 따른 임차보증금반환채무를 이행하지 아니하여 임차인(보험계약자)이 임차보증금을 돌려받지 못한 경우

② 임대차 기간 중 임차목적물에 대하여 경매 또는 공매 절차가 개시된 후, 임차인(보험계약자)이 배당절차에 참가하여 배당요구를 하였으나, 임차보증금 전액을 반환받지 못한 경우

③ 상기 사유 이외에 임대인이 임차보증금을 반환할 사유가 발생하였음에도 임차인(보험계약자)이 임차보증금을 반환받지 못한 경우

회사가 지급할 보험금은 임대인이 임대차계약에서 정한 채무를 이행하지 아니함으로써 보험계약자가 임대인으로부터 회수하여야 할 임차보증금(임대차계약에 임차보증금에 대한 지연손해금 조항이 있는 경우에는 그 지연손해금을 포함합니다) 중 미회수금액으로 합니다. 임대차계약이 보증금 및 월세 납부 계약인 경우, 보험계약자가 임대차 기간 중 연체한 임차료 등을 임차보증금에서 차감합니다.

■ 보험료 기본 요율 및 산출 예시

납입보험료는 ‘보험가입금액 × 기본요율 × 보험기간’으로 산출됩니다. 이때 기본요율은 연 0.324%이며, 최저 보험료는 증권당 5만 원입니다.

만약 보험가입금액이 1억 원, 임차 기간이 2년인 상가건물의 임대차계약을 체결한 가입자가 납입할 보험료를 계산해보면 ‘1억 × 0.324% × 2년’이므로 납입보험료는 648,000원이 되는 것입니다.

납입보험료는 자동차보험처럼 한꺼번에 납입해야 하며, 중간에 장사를 그만두거나, 더는 보험이 필요 없게 되어 해약할 경우에는 경과 기간 보험료를 일별로 계산해 차감한 후 나머지를 돌려줍니다.

■ 보험 가입 시 필요서류

<필수서류>

  - 사업자등록증사본

  - 보험계약인수질문서(회사서식)

  - 상가건물임대차계약서(확정일자 부여, 공인중개사사무소 확인 필요)

  - 임차목적물 도면

  - (토지·건물)부동산등기부등본

  - 채권양도약정서 및 채권양도통지위임장(회사서식)

  - 보험가입안내문(개인임대인용 개인(신용)정보의 수집·이용·제공 필수동의서 첨부)

<선택서류 · 회사에 필요에 따라 요청>

  - 임차목적물내 전체 임차인 현황이 기재된 '상가건물 임대차 현황서' (상가건물 임대차계약서상의 확정일자부여 및 임대차 정보제공에 관한 규칙 별지 제6호 서식)

  - 건축물대장, 건축물현황도 기타 심사에 필요한 서류

보험 가입 이후 임대인, 임대차 기간, 금액 등등 임대차 계약 내용이 바뀌었다면 그로부터 3개월 이내에 해당 내용을 보험계약사항에 반영해야 보험계약의 효력이 유지됩니다. 또한 임대인뿐만 아니라 임차인이 바뀐 경우에도 마찬가지로 3개월 이내에 변경 사실을 보험계약에 반영해야 합니다.

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「굿비즈부동산」