확정일자와 전세권설정 차이점 알아보기

요즘 주택 공급과잉에 따른 깡통 전세에 대한 우려가 커지고 있는데요. 자칫 매매가격이 하락할 경우 전 재산이나 다름없는 전세보증금을 날릴 가능성이 있기 때문입니다. 일단 집주인의 대출금과 세입자의 전셋값을 합쳐 시세의 70%를 넘지 않는 것이 바람직할 것입니다. 그리고 내 보증금을 지키기 위해선 법적인 안전장치를 마련해두는 것도 필요합니다.

일반적으로 보증금을 확실하게 지키는 안전장치로 확정일자, 전세권 설정 등기를 많이 하고 있지만, 과연 어느 것을 선택하는 게 유리한지 정확히 모르는 경우가 많이 있습니다.

이번 시간에는 임차인이라면 꼭 알고 있어야 할 확정일자와 전세권 설정에 대해 알아보도록 하겠습니다.

① 확정일자

주택임대차보호법 제3조의 2에서 말하는 확정일자란 법원 또는 동사무소 등에서 주택임대차계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차계약서의 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는 바, 이 때 그 날짜를 의미합니다.

 

② 확정일자를 받는 방법 

첫째, 임대차계약서를 지참하고 가까운 법원·등기소에 가는 방법,

둘째, 공증인사무소·법무법인 또는 공증인가 합동법률사무소 등 공증기관에서 임대차계약서를 공정증서로서 작성하는 방법,

셋째, 가장 손쉬운 방법으로 동사무소에 주민등록 전입신고를 할 때 계약서를 지참하는 방법이 있습니다.

주의할 점은 확정일자를 받을 계약서는 반드시 원본이어야 하고, 계약서를 분실하여 확정일자를 받은 사실을 증명하기 어렵게 되는 경우에는 우선변제 권을 행사할 수 없게 될 수 있으므로 계약서를 잘 보관하여야 한다는 것입니다.

③ 확정일자의 효력

확정일자와 입주 및 전입신고를 마친 주택임차인은 임대주택에 관한 경매절차의 환가 대금에서 자기 확정일자보다 늦은 후 순위 권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제 받을 권리가 있습니다(주택임대차보호법 제3조의 2 제1항).

확정일자순위에 따른 우선 변제적 효력은 주택임대차보호법이 인정하는 특수한 효력이므로 주택이외의 상가에 대하여는 이러한 효력이 인정되지 아니합니다.

이 우선 변제권은 주택의 인도(입주), 주민등록의 전입, 확정일자라는 세가지 요건을 모두 갖추어야 되고 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 정해집니다. 

주의할 것은 임차인이 입주와 전입신고를 하기 전에 그 집에 이미 저당권등기나 가압류·압류등기, 가등기 등이 행하여졌고, 그 결과로 경매나 가등기에 의한 본등기에 의하여 소유권자가 변경된 경우에는 임차권은 소멸되어 임차인은 신소유자에게 대항할 수 없으므로, 확정일자를 받지 않은 임차인은 소액임차인이 아닌 한 보호 받을 수 없으나, 확정일자를 받아두면 후 순위 담보권자나 일반채권자에 우선하여 배당 받을 수 있습니다.

따라서 확정일자는 임차인에게 우선 변제 권을 인정하는 중요한 요건이 되는 반면 그 절차는 간단하고 비용도 거의 들지 않으므로 임차인의 입장에서는 반드시 받아두는 것이 좋습니다.

 

① 전세권 설정

전세 계약을 맺은 후에 주인의 동의를 얻어, 전세 보증금과 거주 권리를 법적으로 확인받기 위해, 등기부에 계약 사항을 기재하는 것을 말합니다.

② 전세권 설정 방법

전세권 설정은 법무사를 통해서 할 수가 있지만, 직접 할 수도 있습니다. 절차와 방법은 다음과 같습니다.

⊙ 절차와 방법

a) 가장 먼저 전세권 설정계약서 2부

(작성(임대인(주인)_1매, 임차인(전세)_1매

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b) 계약서를 가지고 시청에 가서 등록면허세 고지서 발급후 세금납부

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c) 집주인 인감증명서 1부

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d) 임차인의 주민등록등본 또는 초본 1부

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e) 집주인이 가지고 있는 등기필증을 첨부하고 등기필 정보상에 기재된 부동산고유번호, 성명, 일련번호, 비밀번호를 각 기재(등기필 정보를 제출하는 것이 아님), 등기필 정보를 분실하였을 경우에는 분실 확인서면 첨부

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f) 도면은, 임대한 건물이 동쪽 또는 서쪽으로 일부분일 경우에 작성하는 것으로, 학생들이 이용하는 문구점에서 판매하는 학습용 30Cm 막대자를 이용하여 작성하면 됨

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g) 등기수수료(법원 수입증지) 14,000원(법원에 설치되어 있는 금융기관에서 판매)

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h) 위임장 : 등기는 임대인과 임차인 두 사람이 동시에 법원 등기과에 가서 등기신청을 하는 것이 원칙이나, 통상 임대인은 함께 가기를 꺼려하므로, 별첨파일의 위임장에 도장을 날인해 주고 인감증명서(전세권 설정등기용)를 발급해 달라고 해서 가지고 가면 됨(별첨화일)

③ 전세권 설정 효력

전세권 설정은 전입신고한 후 확정일자를 받는 것에 비해 과정도 복잡하고 비용도 많이 듭니다.. 우선 전세권 설정은 확정일자와 달리 집주인의 동의가 필요합니다.

전세권의 경우 효력이 당일부터 발생하는 반면, 확정일자는 다음날부터 효력이 발생하게 됩니다. 집주인이 확정일자를 받은 당일날 대출을 받게 되면 해당 대출금에는 보증금 관련된 권리를 행사할 수 없지만, 전세권 설정은 당일부터 효력이 발생해 문제를 피할 수 있습니다.

무엇보다 전세권 장점은 확정일자 보다 쉽게 보증금을 돌려 받을 수 있습니다. 확정일자는 일종의 채권을 확보하는 개념이기 때문에 보증금반환 청구소송을 통해 강제집행해야 하지만, 전세권은 물권을 확보하는 것이기 때문에 전세금을 못 받을 경우 별도 소송 없이 경매를 통해 청구할 수 있습니다. 또 경매에서 확정일자와 달리 별도 배당요구 없이도 순위에 따라 배당 받을 수 있습니다.

다만 전세권 설정과 확정일자는 경매시 보증금 보상에 차이가 있습니다. 전세권을 설정하면 해당 건물이 경매에 넘어갔을 때 토지를 제외한 건물 가격까지만 보장을 받을 수 있지만 확정일자는 건물과 토지를 포함해서 전세금을 보장받을 수 있습니다.

※ 확정일자와 전세권 설정의 차이 비교