수익성, 안전성, 환금성 등 모두 갖춘 힐스테이트 광교중앙역 상가 매매 및 임대추천

<힐스테이트 광교중앙역>

제로금리 시대가 도래하면서 수익형 부동산 상가가 주목받고 있습니다. 그동안 저성장 기조와 소비시장의 변화로 인해 부정적 기류가 많았던 상가시장이 제로금리 시기가 되면서 갈 곳 없는 자금이 몰리고 있는 것입니다. 특히 연이은 부동산 규제로 아파트 투자 여건이 열악해졌고, 기준금리 인하로 인해 관심은 더욱 높아지는 상황입니다.

하지만 전문가들은 투자 신중론을 주장하는데요. 상가는 일반 부동산과 다르게 시장 상황에 민감하게 반응하는 것과  오피스텔, 오피스에 비해 투자금이 많이 들고 초보자가 투자하기 힘들기 때문입니다. 그러나 지금은 다양 정보와 컨설팅을 통해 이전보다는 쉽게 접근할 수 있게 됨으로써 상가 투자가 적극적으로 이루지고 있어, 신중론보다는 좋은 물건을 고르는 안목이 필요한 시점이라는 게 업계의 공통적인 견해입니다.

상가투자의 경우 실패 확률을 줄이기 위해서는 투자 기본적 원칙에서 출발해야 합니다. 즉 수익형 부동산 3가지 투자의 기본 원칙인 ①수익성, ②안전성, ③환금성을 반드시 따져 봐야 합니다.

「수익성」이 좋다는 것은 다른 말로 임대수요가 풍부하다고 할 수 있을 것입니다. 임대수요가 풍부하면 다소 임대 수준이 높다고 하더라도 공실 걱정이 덜하고 교통여건이나 주변 생활 인프라가 잘 갖춰져 있다는 의미를 포함하고 있는 것입니다. 

최근 신도시 상가들의 경우는 높은 분양가에 임대수요도 많지 않다 보니 수익률이 좋지 않다고 생각하는 경향들이 많지만, 반드시 그런 것만은 아닙니다. 요즘처럼 저금리에 가격이 비싸도 상가 입지가 뛰어나고 임차인이 이미 확보돼 있으며 여기에 장기간 임대할 가능성도 매우 높은 업종이라면 이야기가 달라집니다. 즉, 저금리의 대출을 활용해 금리 혜택만큼 임대료를 낮춰주면 수익률은 그대로 유지하면서 임차인에게 임대료 부담을 낮춰주어 안정적으로 사업을 할 수 있는 기회를 줄 수 있기 때문에 모든 것이 완벽한 상황이라면 높은 대출을 활용해서라도 그 기회를 잡아야 합니다.

하지만 안타까운 것은 아직도 상가 투자 수익률을 금리와 상관없이 분양가로 만 따지다 보니 높은 상가 임대료 때문에 우량 임차인들을 놓치는 사례들이 많습니다. 

「안전성」은 상가투자에서 수익성 다음으로 고려해야 하는 중요한 부분입니다. 안전성이란 투자한 자금이 묶이지 않고 꾸준하게 수익이 발생하는 것을 말합니다. 즉 투자로 구입한 부동산을 보유하면서 임대를 주어 받는 월세가 최소한 안정적으로 들어와야 하는 것입니다.

이 때문에 분양업체들이 투자 안정성을 보장해 주기 위한 방안으로 준공 후 유명 브랜드를 중심으로 임차인을 확보해 상권을 형성한 후 분양하는 것입니다. 즉 투자자들의 공실 위험을 덜어주기 위한 목적으로 선임대 후 분양하는 것입니다. 그만큼 상가는 부동산 가격이 올라 얻을 수 있는 수익보다는 임대하여 벌어들일 수 있는 운용 수익에 주안점을 두고 투자해야 하는 부동산입니다. 

하지만 안정적인 임대수익을 누리는 것이 그리 만만한 일이 아닙니다. 임대수익에 있어 가장 큰 위험은 임차인을 적기에 구하지 못해 비워놓아야 하는 공실로 인한 손실입니다. 상가에 투자하여 안정적인 임대수익을 바란다면, 먼저 안정적인 임대가 가능한지부터 따져보아야 합니다. 투자자 상황이 아닌, 철저히 임차인 입장에서 분석해야 장기간 공실 위험을 줄일 수 있습니다.

「환금성」은 왜 중요할까요? 돈이 필요해서 팔고자 할 때 쉽게 팔려야 하고, 팔 때는 산 가격보다 더 비싼 가격에 팔아 남는 이익이 있어야 하는 것은 투자의 기본 중의 기본입니다. 상가는 아파트, 오피스텔처럼 쉽게 팔리지 않아 환금성이 취약한 부동산입니다. 

따라서 상가는 투자금이 많이 들어가는 만큼 환금성을 고려해 투자 시기와 매도 시기를 결정한 다음 투자에 나서야 합니다. 즉, 노후를 대비해 임대 수익을 목적으로 길게 가져갈 것인지, 아니면 자본 수익을 목적으로 할 것인지를 분명히 하는 것이 좋습니다. 노후 대비용이라면 투자금이 높아 수익률 측면에서는 불리할지 모르지만 안정적으로 운영할 수 있다는 장점이 있는 1층 상가에 투자하는 것이 좋습니다. 반면 수익률을 목적으로 한다면 1층 후면 상가 또는 2,3층 상가도 상권이 활성화가 기대된다면 과감하게 투자해도 좋습니다. 위와 같은 상가들은 투자금이 1층 전면 상가들보다는 저렴하기 때문에 향후 환금성은 물론 수익률도 좋습니다.

그렇다면 수익성, 안전성, 환금성을 모두 갖춘 상가 투자는 안전할까. 아마 그런 황금 상가는 아마 손에 꼽힐 정도이며, 상가 가격도 무척 비쌀 것입니다. 그 외 대다수 상가 투자는 결코 안전할 수 없기 때문에 투자 시 철저한 자금 계획과 시장 분석이 동시에 이루어져야 할 것입니다. 

다 갖춘 상가  「힐스테이트 광교중앙역」 추천

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<힐스테이트 광교중앙역 상가 모습>

힐스테이트 광교중앙역 상가를 추천하는 이유는 경기도 신청사와 연결되는 「중심업무지구」에 위치하고 있는 데다 지하철 광교중앙역과 경기도청을 중심으로 수원컨벤션센터, 백화점, 호텔 그리고 호수공원을 연결하는 「보행자 도로」의 중심에 위치하고 있어 유동인구 유입이 가장 큰 곳입니다. 이 때문에 향후 새로운 행정· 문화시설이나, 지하철, 광역교통망 등으로 상권이 활성화되면 풍부한 임대수요로 인해 투자 수익성과 안정성이 가장 클 것으로 판단하기 때문입니다.

<광교 중심업무지구 안내도>

중​심업무지구는 경기융합타운과 과학기술진흥원 등 5개 기업 및 기관, 220여 개의 업체, 테크노밸리 인근에 첨단 제약, 바이오 특화 단지가 조성되어 자족도시 기능이 강화되고 있는 데다, 광교신도시가 완성되면 26조 원의 생산 유발과 16만 명의 고용 창출을 만들어낼 것으로 전망하는 곳이어서 경제적 파급효과는 엄청날 것으로 보입니다.

<보행자도로 지하 설치 예상도>

보​행자 도로는 광교중심업무지구내에 조성되며, 광교테크노밸리를 시작으로 광교중앙역, 경기융합타운, 중심상업지역, 호수공원을 연결하는 메인 스트리트 기능을 가지게 됩니다. 보행로는 중심상업지역과 연계한 스트리트형 상가 형태로 조성하게 됩니다. 동시에 지하 연결로도 조성되며, 규모는 지하 2층에 대지면적 1만 1455㎡, 길이 290m, 높이 9m의 2개 층으로 지하 1층은 보행자 통로, 지하 2층은 비상용 차도로 구성됩니다. 

힐스테이트 광교중앙역 상가 안내

힐스테이트 광교중앙역은 경기도 수원시 영통구 이의동 중심상업용지 1-1블록에 공급하는 주거용 오피스텔입니다. 이 단지는 지하 7~지상 20층, 1개동으로 구성되었습니다.

   ○ 지하 7층~지하 3층 : 주차장

   ○ 지하 2층~지상 3층 : 상업시설(근린상가 363실)

   ○ 지상 4층~20층 : 업무시설(주거용 오피스텔 876실 )

     - 주거용 오피스텔은 1개동으로 구성되며, 타입별 전용면적 19~83㎡의 23개 평형으로 구성

<단지 배치도>

단지 배치는 북서 방향은 20m 도로와 인접해 있으면서 경기도청 잔디광장이 조성되어 탁 트인 조망권이 장점이며, 분양가도 제일 높았습니다. 남서방향은 롯데아울렛과 마주 보고 있으며, 사이에 보행자 광장이 있어 많은 사람들이 지나다니고 모이는 곳입니다. 당연히 분양가는 비싸겠죠. 남동 방향은 광교 엘포트 아이파크 오피스텔이 있지만 단지 내 공개공지가 있어 전혀 답답하지 않습니다. 북동향은 아이플렉스 주차빌딩(아이플렉스)과 도로를 사이에 두고 마주 보고 있습니다.

<지하 1층, 2층 평면도>

현재 지하 1, 2층 상가는 지하 연결통로 공사로 인해 분양이 중지된 상태이며, 향후 지하 공사가 마무리되면 분양을 할 계획입니다.

<지상 1층 평면도>

지상 1층은 경기융합타운과 접해있으면서 보행자 광장과 면해있어 상가 시인성이 뛰어나며, 쇼핑 동선이 편리하고 문화와 휴식공간이 어우러져 있어 집객파워가 우수한 층입니다. 

1층 상가는 유동인구가 많은 메인 스트리트에 접해 있어 비즈니스와 커뮤니티를 중심으로 하는 업종인 고급 F&B브랜드, ATM, 생활편의시설, 대형 커피전문점, 전문서비스업, 편의점, 약국 등이 입점할 것으로 예상됩니다.

<2층 상가 평면도>

지상 2층은 도로 면과 보행자 광장에 면해있어 시인성이 좋은 상가 호실들이 인기가 많지만, 집객 동선은 건물 내부에 있는 중앙광장이 메인이 되기 때문에 안쪽에 있는 상가들이 투자 대비 수익률이 더 좋을 수 있습니다.

<3층 평면도>

3층은 1층이나 2층에 비해 보증금, 임대료 및 권리금이 비교적 싼 편인데, 이유는 고객의 입출입이 자유롭지 못한 단점이 있기 때문입니다. 따라서 2층과 3층은 소비자의 소비패턴이 목적형 소비로 이루어지는 업종들이 대부분 입점하게 됩니다. 

기타 궁금한 내용은 저희 「굿비즈부동산」으로 연락주세요. 

성심성의껏 안내해 드리겠습니다.