제외국민, 외국인의 경우 주택 임대차 계약 주의할 점

주택임대차보호법의 보호대상은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 목적으로 하기 때문에 그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국 국적을 가진 사람입니다. 다만 예외 조항으로 주택을 임차한 외국인의 경우 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 한 경우와 재외동포가 장기 체류하면서 주택을 임대차하는 때도 일정 조건하에 주택임대차보호법의 보호대상이 됩니다.

최근 우리나라도 국내에 거주하는 외국인과 외국 국적 동포, 국외 거주 재외 국민 등의 수가 점차 증가함에 따라 외국인의 주택임대차보호법 인정 여부가 중요한 관심사가 되고 있는데요. 외국인은 원칙적으로 '주택임대차보호법' 적용을 받을 수 없었습니다. 그러나 지금은 일정 요건을 갖추면 국내인처럼 `주택임대차보호법`의 적용을 받을 수 있습니다. 즉 주택을 임차한 외국인이 전입신고에 준하는 '체류지 변경 신고'를 한 경우에 대해서는 예외적으로 그 적용 대상으로 보고 있으며 재외동포가 장기체류를 하면서 주택을 임대차하는 경우라면 역시 그 적용 대상이 되게 됩니다.

외국인 '주택임대차보호법' 적용 요건

---

먼저 외국인이 국내에 거주하게 되면 출입국관리소에 외국인 등록 신고를 해야 합니다.(입국 일로부터 90일 이내) 출입국관리법에 따르면 주민등록법에 의한 주민등록을 할 수 없는 외국인들은 법적 보호를 받기 위해서는 외국인등록과 체류지 변경 신고를 하면 주민등록법에 따른 주민등록, 전입신고를 마친 것으로 간주하고 있습니다.

'체류지 변경 신고'는 임대차 계약 잔금 이후 입주한 날부터 14일 이내에 새로운 체류지의 관할 시, 군, 구청 또는 관할 출입국사무소에 체류지 변경 신고를 해야 합니다. 잔금 기준일 기준 14일 이내에 변경 신고를 하지 않으면 과태료 부과가 될 수 있습니다. 이때는 관할 시, 군, 구청에서는 신고할 수 없으며, 출입국사무소에 직접 가서 해야 합니다. 

대항력을 위한 확정일자는 국내인과 동일하게 거주지 주민센터를 방문하여 계약서에 받으시면 됩니다. 

① 체류지 변경 신고 : 시, 군, 구청

② 확정일자 : 거주지 주민센터

■ 구비서류

• 체류지 변경 신고 : 계약서, 신분증(외국인등록증), 여권

• 확정일자 : 계약서, 신분증(외국인등록증)

제외국민 '주택임대차보호법' 적용  요건

---

이전에는 '재외국민(제외동포)'의 경우 주민등록은 물론 출입국관리법에 의한 외국인 등록도 할 수 없었던 만큼 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 없었습니다. 하지만 지난 2015년 1월 22일 시행된 개정 주민등록법에 따라 지금은 재외 국민의 주민등록이 가능해지면서 주택임대차보호법 적용을 받을 수 있게 되었습니다. 

여기서의 재외 동포라는 것은 대한민국의 국민으로 외국 영주권을 취득한 사람이거나 영주할 목적으로 외국에 거주하고 있는 사람, 대한민국의 국적을 보유했었던 사람으로 외국 국적을 취득한 경우, 혹은 부모의 일방 혹은 조부모의 일방이 대한민국의 국적을 보유했던 사람으로서 외국 국적을 취득한 사람을 말하게 됩니다.

다만 위의 대상이 되더라도 그 적용 범위는 주거용 건물의 전부나 일부에 대해 임대차 한 경우에 적용되고 주거용 건물에 해당되는지에 대한 판단 여부는 임대차 목적물의 공부상의 표시만을 기준으로 하지 않고 그 실제 용도에 따라서 합목적적으로 판단하게 됩니다. 

특히 주거용 건물이라고 한다면 무허가 건물이라거나 미등기 건물을 주거를 목적으로 임대차하는 때에도 적용이 되는데요. 하지만 무허가 건물이 철거되는 경우에 그 보증금은 돌려받기 힘들 수 있다는 사실을 기억하셔야 합니다. 출처: [최종모 변호사의 '건설·부동산 법률 공감']

올바른 부동산 거래를 위한 합리적 선택!

「굿비즈부동산」