임대인 동의를 받은 전대차 계약 상가건물 임대차보호법 적용받을 수 있을까

상가건물 소유주와 세입자가 임대차 계약을 한 후 그 세입자가 다른 세입자, 즉 전차인에게 재임대를 하는 경우가 있는데, 이때 세입자와 전차인 사이에는 '전대차 계약'이 성립하게 됩니다. 전대차 계약에서 가장 중요한 부분은 임대인, 즉 상가건물 소유주의 동의 여부입니다. 따라서 전차인은 전대차 계약 시 임대인 동의서를 반드시 서면으로 받아두어야만 합니다.

만약 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우에는 계약갱신요구권 및 권리금회수보호권이 모두 상실되므로 나중에 전차인 역시 임차인과 함께 피해를 입을 수 있습니다.

그렇다면 임대인이 전대차 계약을 동의한 후에는 아무 문제가 없는 걸까요? 그렇지 않습니다. 전차인은 전대차 계약의 상대방인 임차인을 상대로 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라, 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 이내에서 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

하지만 상가건물 임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등)는 전대인과 전차인의 전대차 관계에는 적용되지 않아, 전차인은 상가건물 임대차 보호법으로 권리금 회수 기회 보호를 받을 수 없습니다.

또한 임대인의 동의 있는 전차인도 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지되면 특단의 사정이 없는 한 임대인에 대해서 전차인의 전대인에 대한 권리를 주장할 수가 없습니다.

예로 전차인은 전대인에게 월세를 미납하지 않았지만, 임차인 즉, 전대인이 임대인(건물주)에게 3기에 해당하는 월세를 내지 않을 경우에는 건물주가 원래의 임대차계약 해지를 요구할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차계약이 사라지므로 그것을 전제로 체결된 전대차 역시 자동으로 해지되게 됩니다. 이유는 전대차에 대해 건물주의 동의를 얻었다고 해도 전대차는 임대차가 유효한 경우에 인정되는 종속적 관계이기 때문입니다. 다만 이 경우는 적법한 전대차이므로 건물주가 전차인에게 임대차 해지 사실을 통보해야만 전차인에게 계약 해지를 주장할 수 있습니다.

Q&A

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Q] 몇 년 전, 장사할 곳을 물색하다가 월세가 저렴한 곳을 찾았는데 제가 장사를 처음 하는 것이라서 월세가 저렴한 곳을 계약하다 보니, 소유자와 직접 계약을 체결하는 ‘임대차계약’을 체결한 것이 아니라 임차인(전대인)과 보증금 500만 원에 월세 100만 원으로 ‘전대차계약’을 체결했습니다.

물론 전대차계약을 하는 과정에 상가건물소유자의 동의도 있었습니다. 몇 달 후, 저는 장사를 그만하고 장사하던 곳을 다른 사람에게 권리금을 주고 팔고 싶습니다. 작년에 상가권리금 제도가 생겼다고 하는데, 저 같은 전차인도 권리금을 보호받을 수 있나요? 그 밖에 전차인은 상가건물임대차보호법상 어떤 권리를 보호받을 수 있나요? 

A] 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법이 개정되어 임차인은 일정한 요건이 충족될 경우 권리금회수 기회를 보장받습니다. 그런데 위 질문자의 내용처럼 ‘임차인(전대인)’이 아닌 ‘전차인’도 권리금회수 기회를 보장받는지? 여부입니다. 

상가건물임대차보호법 제13조를 보면 ‘①제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조 및 제12조는 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다. ②임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위해 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다’고 규정하고 있습니다. 

이 규정에 따라 전차인이 권리금회수기회를 보장받는지에 관해 살펴보면, 전차인은 권리금회수 기회를 보장받지 못합니다. 왜냐하면 권리금회수 기회보장에 관한 규정은 ‘제10조의4’인데, 아직 입법상 전차인은 이 조항을 적용하고 있지 않기 때문입니다. 

다만, 전차인은 계약갱신요구권이 있습니다. 상가건물소유자와 임차인(전대인) 사이에 계약기간이 계속해 존재하고 있다면, 전차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다. 그리고 임차인(전대인)이 상가건물소유자가 계약갱신을 요구하고 있지 않다면, 전차인은 임차인(전대인)을 대위해 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있습니다.

계약갱신요구는 추후 법적 분쟁을 방지하기 위해 내용증명으로 하시는 것이 좋습니다. 아직 전차인은 권리금회수기회보장을 받지 못하나, 5년 동안 장사할 수 있도록 법적 장치는 마련하고 있으므로 계약갱신요구권을 행사해 손해가 없도록 하시기 바랍니다. 

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「굿비즈부동산」