상가 임차인은 경매 매수인에게 임차보증금 반환을 요구할 수 있을까?

임차한 상가건물이 경매에 넘어갔을 경우, 임대보증금을 돌려받기 위해서는 법원에 배당요구 신청을 해야합니다. 법원은 배당요구종기일까지 배당요구 신청을 하지 않은 임차인에게 임차보증금을 배당하지 않기 때문입니다. 하지만 임차권등기명령에 의하여 등기한 자는 신청하지 않아도 되고, 대항력 있는 임차인으로서 원래의 계약기간 동안 임대차관계를 유지하고 싶은 경우에는 계약기간 종료 후에 경매 매수인에게 보증금 반환을 요구하면 됩니다.

하지만 대항력이 없다면 법원에서 지급하는 소액배당 외에 달리 임차보증금 반환을 요구할 상대가 없기 때문에 배당요구 신청이 필수입니다.

Q&A

Q] 2013년 12월 사업자등록을 신청하고 식당을 운영 중입니다. 입점할 당시에 근저당 설정 등은 없었습니다. 최근 이 건물이 경매가 진행되고 있는데, 저는 임대차 만료일까지 영업하고 임대차 기간이 만료할 때 낙찰자에게 보증금을 청구할 수 있을까요?

A] 임대차는 그 임차권 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 대항력이 생깁니다. 그리고 임차인은 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도 임대차 관계를 주장할 수 있습니다.

Q] 분식점을 창업하려고 역세권 입지의 상가를 임대하려고 합니다. 그런데 오랫동안 장사를 하고 싶은데 갑자기 주인이 바뀌면 쫓겨나는 일이 생기지는 않을까 걱정이 돼요. 이런 경우를 대비할 수 있는 방법은 없나요? 

A] '상가건물 임대차보호법'에 따라 ① 건물의 인도와 ② 사업자등록을 신청하여 대항력을 취득하면 상가건물이 다른 사람에게 양도되더라도 새로운 상가건물 소유자에게 계속해서 임차권의 존속을 주장할 수 있으며, 임대보증금을 요구할 수 있기 때문에 걱정하지 않아도 됩니다.

상가 임차인 대항력의 효력

상가건물임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 상가의 인도와 사업자등록을 받으면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 발생하게 됩니다.

제3자라 함은 임대차계약을 체결한 임대인과 임차인을 제외한 사람이나 법인을 가리키며 크게 양수인과 경매 낙찰자가 있는데 임차인에게 그러한 대항력을 부여하는 이유는 상대방에게도 그에 합당한 권리를 부여하고 있기 때문입니다.

상가 건물 확정일자의 효력

주택임대차보호법과 같이 상가임대차보호법에 의해 임차인은 확정일자를 받을 수 있습니다. 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 배당대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.(상가건물입대차보호법 제5조 제2항)

이는 사업자등록을 마치면 대항력이 발생하여 후순위권리자에 대하여 본인의 상가보증금과 임대차 기간에 대한 권리를 행사할 수 있는데 반해 확정일자를 받은 경우에는 이에 추가하여 후순위 임차인이라 하더라도 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있기 때문입니다. 다만 임대건물의 가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)에 2분의 1 범위에서 만 가능합니다. 이러한 '확정일자의 유형은 두 가지로 분류'할 수 있다.

① 사업자등록과 동시에 받는 확정일자

사업자등록을 신청하면 그 다음날부터 효력이 발생하여 대항력이 형성되므로 확정일자의 효력 또한 대항력이 발생하는 시점에 효력이 발생합니다. 효력 발생의 시간은 다음날 0시부터입니다.

② 사업자등록과 별도로 받는 확정일자

사업자등록을 하고 당일이 아닌 일정 시일이 지난 이후에 확정일자를 받으면 당일부터 효력이 발생합니다. 효력의 발생의 시간은 세무서의 업무개시 시점을 9시로 볼 때 업무시작 이후 신고 즉시 효력이 발생합니다.

상가건물의 확정일자를 받으려면 상가임대차계약서가 있어야 하고 주택의 전입과 같은 사업자등록증이 존재해야 합니다. 즉 상가의 임대차 목적이 사업에 있음을 증명하고 전입의 사실에 대체하는 사업자등록증이 있어야 하며 이를 근거로 확정일자 날인을 받을 수 있습니다. 참고로 확정일자 날인은 상가건물임대차계약서 원본에 표시하고 관인을 찍는 방법으로 부여합니다.

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