상가 임대차 명도소송 해야 하는 이유와 절차

임대인(건물주)이라면 월세를 잘 내는 좋은 임차인을 얻기 희망할 것입니다. 하지만 다양한 사유로 인해 어쩔 수 없이 임대목적물에 대해 명도를 진행해야 할 때가 있습니다. 

 

가장 흔한 사례가 임대차 계약이 종료됐을 때, 부동산 경매 절차에서 낙찰됐을 때, 임차인이 임대료를 연체하는 등의 이유로 계약이 종료됐을 때, 불법점유자가 권한 없이 토지나 건물을 점유하고 있을 때, 명도소송을 제기하는 경우입니다.

 

구체적으로는 다음과 같습니다.

  ① 임차인이 임대차 기간이 다 지났는데도 건물이나 토지를 돌려주지 않는 경우 
  ② 임차인이 3기에 해당하는 차임을 연체했을 경우 
  ③ 임차인이 임대인 동의 없이 다른 사람에게 전부 또는 일부를 전대하거나, 파손했을 경우
  ④ 경매 낙찰자가 명도를 요구했는데도 정당한 권원이 없는 점유자가 명도를 하지 않을 경우 
  ⑤ 재건축 조합이 사업시행을 위해서 조합원이나 비조합원에게 명도를 청구하는 경우 등

 

 

 

 

하지만 최근 최저임금 상승과 근로시간 단축 등으로 인해 상가 임대료를 내지 못하는 자영업자와 기업들이 늘어나면서 상가 임대인의 고민도 많아지고 있는데요. 임대인도 건물에 대한 대출원금, 이자와 각종 제세공과금 부담 때문에 쉽사리 임대료를 인하하기 어려운 경우가 많고, 오히려 장기간 임대료 연체에도 불구하고 퇴거하지 않고 버티는 임차인 때문에 애를 먹기도 합니다. 

 

이런 경우에는 임대인으로서도 부득이하게 명도소송을 통하여 확정판결을 받아 강제집행을 할 수밖에 없는데요. 어떤 면에서는 빠른 명도소송 진행이 임차인을 위하는 것일 수도 있습니다.

 

 

 

1. 명도소송 절차

---

명도소송을 제기할 때에는 반드시 부동산 점유이전 금지 가처분을 함께 신청하여야 합니다. 명도소송을 진행하는 도중에 임차인이 임대차 목적물의 점유를 제3자에게 넘겨버리면 이후 임차인에 대한 승소 확정판결을 받더라도 강제집행이 불가능하고 점유 중인 제3자에게 다시 명도소송을 하여야 하는 문제가 발생합니다. 

따라서 임차인을 상대로 명도소송을 하면서 점유이전금지가처분을 해두면, 설사 가처분 이후 임차인이 제3자에게 점유를 넘기더라도 이를 갖고 임대인에게 대항할 수 없으므로 임차인에 대한 확정판결로 강제집행을 할 수 있습니다.

 

 

<신청절차>

 

1) 명도소송 절차

     ① 명도소송 소장 접수
     ② 피고(임차인)이 30일 내 명도소송 답변서 제출
     ③ 피고 답변서에 대한 반박 준비서면 제출
     ④ 변론 기일 지정
     ⑤ 선고 및 판결
     ⑥ 강재 집행 

 

<명도소송 절차>

 

명도소송에서 승소 판결을 받아 최종 확정이 되면 강제집행이 가능할 수 있습니다. 최종 확정 전에도 승소 판결문을 갖고 가집행을 할 수는 있으나, 임차인이 법원의 허가를 받아 일정한 공탁금을 납부하고 최종 확정 시까지 강제집행을 정지시킬 수 있습니다. 

강제집행 신청은 판결을 받은 법원에서 집행문, 송달증명원, 확정증명원을 발급받아 집행관사무실에 신청합니다. 집행관은 임차인에게 1차로 정해진 기한(통상 2-3주)까지 자진해서 인도하되 만약 인도하지 않으면 강제집행하겠다는 집행 예고 통지를 하고, 예고 통지 이후에 임차인이 자진해서 인도하지 않으면 강제집행 날짜를 정하여 물건들을 반출시키는 본집행을 진행합니다. 열쇠공, 집행인력 인건비, 차량, 보관창고비 등 강제집행에 필요한 각종 비용은 강제집행신청을 하는 임대인이 먼저 부담하고 추후 별도의 집행비용액확정신청을 통해 법원으로부터 결정을 받아 임차인에게 청구할 수 있습니다.

 

 

 

2. 소요 기간과 비용

---

 

1) 명도소송 소요 기간은 

점유이전금지가처분에 대략 1개월이 소요되고, 명도소송 본안은 통상 3개월~6개월 정도가 소요되지만 사안의 복잡성 또는 법원의 사정에 따라 1년 또는 그 이상이 소요될 수도 있습니다. 만약 강제집행을 하게 된다면 강제집행 신청부터 집행까지 2개월 정도의 기간이 추가됩니다. 

2) 명도소송 비용

     ① 법원실비 : 15만 원~30만 원
     ② 변호사 비용 : 150만 원~500만 원 (단순 사건의 경우 최저금액선)
     ③ 강제집행비용 : 평당 10만 원 (주택 기준)

명도소송 비용은 승소 판결을 받는다면 '소송비용은 패소자가 부담한다'는 원칙에 따라 돌려받을 수 있습니다. 하지만 명도소송의 경의 조정의 형태로 소송이 종결되는 경우가 많기 때문에 소송 당사자가 부담해야 하는 경우가 대부분입니다.

 

 

 

'돈'이 되는 부동산 컨설팅 제공

「굿비즈PMS」