상가 보증금이 환산보증금액을 초과하면 상가건물임대차보호법 적용이 안되나

상가건물 임대차보호법은 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장해 주는 것을 목적으로 하고 있습니다. 즉 상가건물 임대차보호법 적용을 받는다는 것은 가장 먼저 제3자에게 대하여 '대항력'을 취득했다는 것을 의미하며, 또 임대차 존속기간의 보장, 보증금의 증감청구권 및 증액 제한, 우선변제권의 인정, 소액임차인의 최우선변제권 인정, 임차권등기명령제도 등을 적용 받게 됩니다.


따라서 상가건물 임대차보호법 적용되기 위해서는 사업자등록의 대상이 되는 건물(상가건물)이어야 하며, 보증금액이 상가건물 임대차보호법시행령 2조에 규정된 금액의 범위 내의 것이어야 합니다. 보증금액이란 환상보증금을 의미하며, 상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 보증금과 임대료를 기준으로 계산한 '환산보증금'이 계약 당시 관련 시행령에서 정하고 있는 일정 금액기준 이하인 경우에만 적용받을 수 있도록 하였습니다.

 

 

다만 환산보증금이 일정 금액을 초과하는 경우에도 임차인은 효력 요건을 갖추어 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있고, 계약의 갱신 요구, 권리금의 회수와 관련된 일부의 권리를 주장할 수 있습니다. 

 

 

 

 

Q&A

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Q] 2014년 12월 31일 영등포에서 상가건물을 보증금 8천만 원과 월차임 6백만 원에 5년간으로 계약을 하고 사업자등록을 했습니다. 그런데 2018년 3월 1일에 건물이 매매되어 양수인으로부터 건물을 명도해 달라는 해지 통고를 받았습니다. 임대차 계약기간 등이 건물 양수인에게 승계되지 않나요?

 

A] 상가건물임대차보호법 제3조(대항력 등) 제 ②항은 “임차건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.”라고 규정하고 있습니다. 그리고 대항력에 관한 적용은 환산보증금이 일정 금액(서울 6억 1천만 원)을 초과하면 2015년 5월 13일 이후에 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차부터 적용합니다. 


※ 환산보증금액: (600만원 X 100) + 8,000만원 =6억8,000만원

이 법 개정규정 시행 당시 존속 중인 임대차는 종전의 규정을 따르기 때문에, 새로운 임대인은 임차인에게 점포를 비울 것을 요구할 수 있고 임차인은 양수인에게 대항할 수 없습니다. 다만 5년 계약 기간을 지켜주지 않고 건물을 매매한 임대인(매도인)을 상대로 손해배상은 청구할 수 있습니다.

 

 

※ 환산보증 한도와 상관없이 적용되는 규정

상가건물 임대차보호법에는 상가임차인의 폭넓은 보호를 위해 환산보증금액 상관없이 법이 적용되는 규정도 있습니다. 대표적으로 상가임차인의 ①대항력, ②계약갱신요구권, ③임차인의 권리금 회수 기회의 보호 등입니다. 

① 대항력(제3조)

대항력은 임차인이 상가건물에 입점 후 사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에 대하여 기존 임대차계약의 내용을 주장할 수 있는 법률적 효력을 의미합니다. 매매, 증여 등으로 임차 건물의 소유자가 변경되는 경우에도 임차권은 새로운 소유자에게 승계되는 것이므로 임대차계약의 존속기간 동안 임차건물에서 영업할 수 있는 권리죠. 상가 임대차는 등기를 하지 않더라도 ①상가건물을 인도받고 ②사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 대항력이 생기게 됩니다(법 제3조).

② 계약갱신요구권(제10조)

임차인이 임대차기간 만료 전 6개월부터 1개월까지 사이에 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있고, 이 경우 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절하지 못합니다(법 제10조 1항). 그러나, 임차인의 계약갱신요구는 제한 없이 인정되는 것이 아니고, 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서만 행사할 수 있습니다.

③ 권리금 회수 기회 보호(제10조의 4)

상가 건물 임대차 계약 시 보증금과 별개로 권리금이라는 것이 있는데요. 상가건물에서 영업할 때 시설이나 비품 등을 사용하는 것에 대한 대가로, 신규 임차인이 기존 임차인에게 주는 것입니다. 이때, 임대인은 기존 임차인이 임대차 기간이 종료되기 6달 전부터 종료 시까지 신규 임차인이 될 사람에게 고액의 차임과 보증금을 요구하거나 부당하게 계약 체결을 거절하는 행위 등으로 임차인이 권리금을 지급받는 것을 방해해서는 안 됩니다.

 

 

 

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