상가건물 임대차보호법 적용 대상과 범위

「상가건물 임대차보호법」 적용은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정 범위에 해당하는 보증금액의 임대차에만 적용됩니다. 또한, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다.

하지만 일부층을 임차해서 운영 중인 유치원이나 일반 사무실과 다름없이 임차해서 사용하는 동창회 사무실, 종중 사무실 등은 상가건물 임대차보호법 대상이 아닙니다. 

상가건물 임대차보호법은 제2조, 제3조에 따라 상가건물 임대차에 적용되는 법률입니다. 즉, 상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 의미하며, 사업자 등록은 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따른 사업자등록입니다.

제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만, 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다.

② 제1항 단서에 따른 보증금액을 정할 때에는 해당 지역의 경제 여건 및 임대차 목적물의 규모 등을 고려하여 지역별로 구분하여 규정하되, 보증금 외에 차임이 있는 경우에는 그 차임액에 「은행법」에 따른 은행의 대출금리 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율을 곱하여 환산한 금액을 포함하여야 한다. <개정 2010. 5. 17.>

③ 제1항 단서에도 불구하고 제3조, 제10조제1항, 제2항, 제3항 본문, 제10조의2부터 제10조의8까지의 규정 및 제19조는 제1항 단서에 따른 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여도 적용한다. <신설 2013. 8. 13., 2015. 5. 13.>[전문개정 2009. 1. 30.]

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. <개정 2013. 6. 7.>

② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 「민법」 제575조제1항ㆍ제3항 및 제578조를 준용한다.

④ 제3항의 경우에는 「민법」 제536조를 준용한다.[전문개정 2009. 1. 30.]

따라서 사업자번호가 아닌 '고유번호'가 부여되는 '비영리법인'인 교회, 유치원, 어린이집, 종중사무실, 동창회사무실 등은 보호 대상이 아니란 유권해석이 있습니다.(국세청, 법제처, 서울시 모두)

Q&A(어린이집)

Q] 아파트 단지 내에서 어린이집을 위탁받아 운영하고 있습니다. 2015년 최초 입점하여 현재 보증금과 월세가 각각 6천만 원, 230만 원이며 임대차 만료일은 2018년 2월 15일입니다. 임대인이 재계약 시에는 월세를 450만 원으로 증액해 달라고 요구하고 있습니다. 어린이집은 상가임대차법에서 규정한 임대료 증액 상한선(5%)을 적용받을 수 없나요?

A] 상가건물 임대차보호법’의 상가건물은 사업자등록의 대상인지 아닌지를 기준으로 판단하므로, 사업자등록을 갖추지 않고 고유번호를 발급받는 어린이집 등 비영리법인의 경우에는 '상가건물 임대차보호법'의 적용을 받을 수 없습니다.

임대인은 ‘상가건물 임대차보호법’에서 규정하고 있는 임대료 증액 상한 요율과 무관하게 임대료 증액을 요구할 수 있습니다. 하지만 임차인도 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 차임의 감액을 요구할 수 있으므로, 양 당사자는 경제사정, 주변 시세 등을 고려하여 합리적으로 협의해야 할 것입니다. 

Q&A(공장)

​Q] 2017년 6월 30일 서울시 소재 상가건물을 보증금 5천만 원과 월차임 3백만 원에 공장 용도로 임대차하였습니다. 제조업으로 사업자등록을 하였는데, 상가건물임대차보호법 적용받을 수 있나요?

A] 상가건물 임대차보호법의 목적과 같은 법 제2조 제1항 본문 제3조 제1항에 비추어 보면 상가건물임대차보호법이 적용되는 상가건물 임대차는 사업자등록 대상이 되는 건물로서 영리를 목적으로 하는 영업용으로 사용하는 임대차를 말합니다.

상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황·용도 등에 비추어 영업용으로 사용하느냐에 따라 실질적으로 판단하여야 합니다. 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만 이루어지는 공장 · 창고 등은 법 적용을 받을 수 없으나, 상행위가 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용 대상입니다.

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