"상가건물의 전대차"란 임차한 상가를 제3자가 사용·수익할 수 있도록 임차인이 다시 재임대하는 것으로, 계약당사자는 전대인(임차인)과 전차인(제3자)이 됩니다. 전대차 계약을 하면, 전대인(임차인)과 전차인(제3자) 사이에는 별개의 새로운 임대차 관계가 생기나, 임차인(전대인)과 임대인(상가건물주)의 관계는 그대로 존속하게 됩니다.
하지만 민법은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있기 때문에 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차상가건물을 전대한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있도록 하였습니다(「민법」 제629조). 그렇지만 임차권의 전대제한 규정은 강행규정이 아니므로, 전대차는 임대인의 동의가 없더라도 임차인과의 사이에 채권·채무가 유효하게 성립합니다.
그러나 전차인이 임대인이나 그 밖의 제3자에게 임차권이 있음을 주장하기 위해서는 임대인의 동의가 반드시 있어야만 합니다(「민법」 제629조 및 제652조). 임대인의 동의는 전대차 계약이 체결되기 전이든 후이든 상관없이 있기만 하면 되고, 명시 또는 묵시 상관없이 가능합니다. 다만, 동의가 있었다는 사실은 임차인과 전차인이 입증해야 합니다.
임대인의 '동의가 있는' 전대차의 효력
전대인과 전차인 사이의 관계는 전대차 계약의 내용에 따라 정해지고, 전대인은 전차인에 대해 임대인으로서의 권리의무를 가지게 됩니다. 따라서 임대인과 임차인의 관계는 전대차에 불구하고 아무런 영향을 받지 않기 때문에 임대인은 임차인에 대해 임대차계약에 따른 권리를 행사할 수 있습니다(「민법」 제630조제2항).
또한 임대인과 전차인 사이에는 직접적으로 아무런 관계가 없습니다. 그러나 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담하도록 하고 있습니다(「민법」 제630조제1항 전단). 즉, 전차인은 전대차 계약에 따라 전대인(임차인)에 대해 월세 등의 지급의무를 지는데, 월세가 동일하다는 전제 하에 직접 임대인에게 지급할 경우 전대인(임차인)에게 지급하지 않아도 됩니다. 그러나 전차인은 전대인(임차인)에게 월세를 지급했다는 이유로 임대인에게 임차권을 주장할 수는 없습니다(「민법」 제630조제1항 후단).
전차인의 보호
전대차는 임대차를 기초로 하므로, 임대인과 임차인의 임대차 관계가 기간만료 등으로 종료하면 자동적으로 임차인과 제3자간의 전대차 관계도 소멸합니다.(전대차 계약에 대한 임대인 동의가 있었어도)
그러나 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 경우에는 전차인의 권리가 자동으로 소멸하지 않으므로, 전차인은 전대차의 존속을 임대인과 임차인에게 주장할 수 있습니다(「민법」 제631조).
임대차계약이 해지를 이유로 종료되더라도 상가건물이 적법하게(임대인 동의가 있는) 제3자에게 전대된 경우에는 전차인에게 그 사유를 통지하지 않으면 임차인은 임대차계약이 해지된 것을 이유로 전차인에게 대항하지 못합니다. 전차인이 해지의 통지를 받은 때에도 6개월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다(「민법」 제638조).
상가건물 사용을 편리하게 하기 위해 임대인의 동의를 얻어 전차인이 설치한 물건이나, 임대인으로부터 매수하였거나 임대인의 동의를 얻어 임차인으로부터 매수한 물건에 대해서는 전대차의 종료 시 전차인은 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있습니다(「민법」 제647조).
임대인의 '동의가 없는' 전대차의 효력
전대차 계약은 계약 당사자 사이에서 유효하게 성립하고, 전차인은 전대인에게 상가건물을 사용·수익하게 해 줄 것을 내용으로 하는 채권을 취득하며, 전대인은 전차인에 대해 차임청구권을 가집니다. 임차인이 전대를 하더라도 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계는 그대로 존속합니다. 물론 임대인은 무단 전대를 이유로 임차인과의 계약을 해지할 수 있습니다(「민법」 제629조제2항).
하지만 임대인의 동의 없이 상가건물을 전대한 경우에는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 전차인이 상가건물을 점유하는 것은 임대인에게는 불법점유가 됩니다. 따라서 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차상가건물의 반환을 청구할 수 있습니다(「민법」 제213조 및 제214조).
따라서 전대인은 전차인을 위해 임대인의 동의를 받아 줄 의무를 지게 됩니다(대법원 1986. 2. 25. 선고 85다카1812 판결).
사례(임대인 동의 없이 전대한 경우)
A씨(전대인)는 제과점을 운영하고자 번화가에 있는 상가를 보증금 2억, 월세 5백만 원, 5년 기한으로 상가건물 소유주로부터 임차한 후, 2억 원을 들여 훌륭하게 인테리어를 하고 장사를 시작했습니다.
장사가 잘 되어 1년 만에 인테리어비용을 뽑을 수 있었는데 불행하게도 A씨는 암으로 입원을 하게 됐고, 그 사정을 잘 알고 있는 B씨(전차인)는 앞으로 임대차 기한이 4년이나 남아 있었으므로 집 주인과는 의논 할 필요가 없다고 생각하고, A씨와 단둘이서 그 제과점에 대한 전대차 계약을 체결했습니다.
B씨는 A씨가 상가주인에게 지불했던 보증금 2억 원과 인테리어비용 2억 원을 권리금으로 A씨에게 지불했으며 월세는 매월 B씨가 직접 상가건물 소유주의 통장으로 입금처리하기로 했습니다. 장사를 시작한 이후 상가주인이 위 사실을 알게되었으며, 임대인 동의 없이 진행한 전대차 계약은 인정할 수 없다고 하며, 가게를 비워줄 것을 요구했습니다.
임대인의 동의 없이 상가건물을 전대한 경우에는 임대인에게 그 효력을 주장할 수 없으므로, 전차인이 상가건물을 점유하는 것은 임대인에게는 불법점유가 되기 때문에 임대인은 소유권에 기해 전차인에게 임차상가건물의 반환을 청구할 수 있습니다.
즉 법규정의 취지는 임대인은 본인 소유의 상가를 임대차할 때 “임차인이 누구냐”하는 문제도 중요하다고 판단한 것입니다. 따라서 이런 강제규정이 없게 되면 가게나 주택은 여러 번에 걸쳐 넘어갈 수도 있어 나중에는 거래질서가 문란하게 될 수도 있기 때문입니다.
